Как оптимизировать налоги для застройщиков: ООО, ЖСК, КИФ – сравнение моделей
В сфере строительства выбор правильной модели налогообложения — это фундамент финансового успеха проекта. Ошибка на этапе планирования структуры может привести к потере прибыли или длительным судебным спорам с налоговыми органами.
Стоит с самого начала выстроить понятную, законную и экономически выгодную модель, которая позволяет:
— снизить общее налоговое бремя;
— минимизировать риски проверок и доначислений налогов;
— сохранить гибкость для масштабирования последующих проектов.
В этой статье мы рассмотрим четыре основные модели структурирования строительного бизнеса и застройщиков в Украине, проанализируем их преимущества, риски и сферы применения. Также вас может заинтересовать информация о налоговой оптимизации строительства коттеджей и коммерческой недвижимости, а также наше сопровождение и бухгалтерия для застройщиков.
ООО на общей системе с НДС
Кому подойдёт: масштабные проекты, жилое и коммерческое строительство с высокой долей официальных расходов.
ООО на общей системе налогообложения является классическим и наиболее прозрачным вариантом для системных застройщиков. Эта модель оптимальна, когда вы планируете аккумулировать значительные официальные расходы на строительство.
Налоговая нагрузка:
Налог на прибыль — 18% (но только с разницы между доходами и расходами);
НДС — 20% (с разницы между налоговыми обязательствами по НДС и налоговым кредитом по НДС)
Принцип работы
Основная идея заключается в том, чтобы «перекрыть» налоговые обязательства по НДС (которые возникают при продаже недвижимости) суммой налогового кредита, полученного от генподрядчиков и поставщиков материалов. Если 85-90% закупок товаров и услуг для строительства осуществляется у плательщиков НДС, это позволяет существенно снизить налоговую базу (или вовсе не платить НДС).
Кроме того, при такой модели налог на прибыль уплачивается только с реальной разницы между доходами и расходами, а не со всего оборота, как в случае с единым налогом.
Преимущества
Нюансы и недостатки
Использование этой модели требует безупречного ведения бухгалтерского учёта.
Также следует учитывать налоговую нагрузку при выводе прибыли: при выплате дивидендов учредителю-физическому лицу уплачивается 9% НДФЛ и 5% военный сбор (п. 167.5.4 НКУ).
*Иногда используется вывод средств из ООО через договоры с ФЛП на упрощённой системе налогообложения (3 группа). В таких условиях налоговая нагрузка по средствам, выведенным из юридического лица, составит 6% (из них: 5% — единый налог и 1% — военный сбор).
Однако стоит понимать, что налоговые органы хорошо знают эту «схему». Её расценивают как уклонение от уплаты налогов либо как трудовые отношения. При злоупотреблении возможны доначисления налогов и штрафы.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Кому подойдёт: строительство жилья (коттеджные городки, таунхаусы, многоквартирные дома).
Использование ЖСК является одной из самых популярных моделей оптимизации НДС в жилищном строительстве благодаря специальным нормам Налогового кодекса Украины (НКУ).
Налоговая нагрузка при деятельности: 0%
Принцип работы
Участники кооператива могут внести в него свои земельные участки (налогообложение этой операции отсутствует, п. 165.1.44 НКУ). Далее ЖСК, привлекая подрядчиков, строит объекты, а привлекая новых участников — получает финансирование (и, как и прежде, взносы новых членов не облагаются налогом). После реализации проекта участник, который вносил земельный участок, может получить свою долю в денежном эквиваленте. Если дохода (положительной разницы) не возникло, то и налогообложения также нет.
Суть льготы по НДС заключается в следующем. В соответствии с пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НКУ операции по поставке жилья (объектов жилищного фонда) освобождаются от налогообложения НДС, кроме «первой поставки».
Ключевым моментом здесь является правильная трактовка понятия «первая поставка». Согласно судебной практике и разъяснениям налоговых органов, если ЖСК привлекает подрядную организацию для строительства, то первой поставкой считается передача услуг по строительству жилья от подрядчика кооперативу. Соответственно, дальнейшая передача квартир от ЖСК его членам (покупателям) считается уже второй поставкой, которая освобождается от НДС.
Это позволяет кооперативу работать без регистрации плательщиком НДС даже в случае превышения объёмов операций более 1 млн грн, поскольку освобождённые от НДС операции не учитываются при расчёте лимита для обязательной регистрации.
Подробнее об оптимизации налогов именно для жилищных проектов читайте в статье.
Преимущества
При правильном администрировании ЖСК позволяет получить налоговую нагрузку как при деятельности 0%, так и при выводе средств из кооператива: 0%.
Ни одна другая модель не обеспечивает такого результата.
Нюансы и недостатки
Если речь идёт о многоквартирном доме и, помимо квартир, обычно планируется продажа нежилых помещений (коммерческие площади, кладовые, паркинги), тогда схема с ЖСК требует доработки. Операции по поставке нежилой недвижимости не освобождаются от НДС.
Если ЖСК начнёт продавать кладовые или офисы, он рискует превысить лимит в 1 млн грн налогооблагаемых операций и будет обязан зарегистрироваться плательщиком НДС, что разрушит всю модель оптимизации.
Для продажи нежилых помещений целесообразно привлечь отдельное юридическое лицо (ООО-подрядчика). Схема может выглядеть так:
- ЖСК выступает заказчиком строительства.
- ООО (подрядчик) получает имущественные права на нежилые помещения (например, по договору инвестирования, купли-продажи имущественных прав либо в счёт оплаты выполненных работ).
- ООО самостоятельно продаёт эти помещения конечным покупателям. Это позволяет разделить финансовые потоки и сохранить статус неплательщика НДС для кооператива.
ООО на упрощённой системе налогообложения
Кому подойдёт: строительство небольших проектов, ситуации, когда отсутствуют официальные расходы, либо строительство коммерческой недвижимости, которая не будет продаваться, а будет передана в аренду.
Налоговая нагрузка при деятельности: 5% — единый налог (с оборота), 1% — военный сбор.
Лимит дохода: Годовой доход не должен превышать 1167 минимальных заработных плат (по состоянию на 2026 год — около 10 млн грн), что позволяет оставаться ООО на упрощённой системе налогообложения без регистрации плательщиком НДС.
Принцип работы
Существуют проекты, в которых отсутствуют документально подтверждённые расходы (например, когда земля уже находится в собственности, а работы выполняются собственными силами и материалами). В такой ситуации общая система налогообложения будет экономически невыгодной. Кроме того, существуют проекты строительства коммерческой недвижимости, которая не будет продаваться, а останется в собственности ООО для последующей сдачи в аренду, генерируя стабильный, но растянутый во времени доход (опять же, без существенных расходов).
Преимущества
Использование ООО на едином налоге (3-я группа) является привлекательным благодаря простоте администрирования, бухгалтерского учёта и относительно низкой налоговой нагрузке.
Нюансы и недостатки
- Дополнительно при выводе средств из юридического лица в виде дивидендов необходимо уплатить 9% НДФЛ и 5% военный сбор. Таким образом, общая налоговая нагрузка (в процессе деятельности + на этапе вывода средств на физическое лицо учредителя) составляет 20%.
Как уже отмечалось выше, иногда налоговую нагрузку при выводе средств из юридического лица оптимизируют не через дивиденды, а через договоры с ФЛП на упрощённой системе налогообложения (3 группа): 5% — единый налог и 1% — военный сбор. Соответственно, общая налоговая нагрузка в таком случае составит 12%. Однако этот вариант несёт риски налоговых споров.
- Ограничение по обороту: Если вы планируете продать даже несколько дорогостоящих помещений, вы быстро достигнете лимита, после чего будете вынуждены перейти на общую систему налогообложения.
Корпоративный инвестиционный фонд (КИФ)
Кому подойдёт: крупные девелоперы, масштабные жилые комплексы.
Это наиболее сложная, но при этом одна из самых эффективных схем для крупного бизнеса. Она широко используется лидерами рынка для структурирования продаж.
Налоговая нагрузка при деятельности ООО (зависит от того, на какой системе находится ООО):
Принцип работы
Схема предусматривает разделение платежа покупателя на две части:
- Покупка недвижимости: оплата средств на счёт застройщика (ООО) за объект недвижимости (часто по себестоимости или с минимальной наценкой).
- Покупка дериватива (опциона): оплата средств на счёт КИФ за ценную бумагу (форвардный контракт или опцион), предоставляющую право на получение недвижимости в будущем.
Средства, полученные КИФом, облагаются налогами по специальным правилам, что позволяет отсрочить уплату налога на прибыль до момента выплаты дивидендов участникам фонда либо закрытия фонда.
Преимущества
- Оптимизация налога на прибыль: прибыль, аккумулированная в КИФе, освобождается от налогообложения налогом на прибыль в период деятельности фонда.
- Делегирование продаж: позволяет переложить часть работы по продаже и аккумулированию средств на отдельную структуру.
Недостатки
- Сложность организации: требует создания или привлечения КИФ и Компании по управлению активами (КУА), что влечёт за собой значительные административные расходы.
- Двойные договоры: покупатели вынуждены подписывать два отдельных договора и осуществлять два платежа, что требует дополнительных разъяснений со стороны отдела продаж.
- Стоимость вывода средств: выплата дивидендов из КИФ физическим лицам облагается налогами (9% НДФЛ + 5% военный сбор).
Важно: приведённые модели являются общими примерами налогового структурирования. Каждый проект требует индивидуального анализа с учётом источников финансирования, структуры активов и судебной практики.
Какую модель налогообложения выбрать застройщику в 2026 году?
- Строите жилой комплекс и хотите избежать НДС? Выбирайте ЖСК, но будьте осторожны с коммерческими помещениями.
- Имеете значительные официальные расходы с НДС? ООО на общей системе будет надёжным выбором.
- Реализуете масштабный девелоперский проект? Стоит рассмотреть КИФ.
- Строите небольшой объект под аренду? ООО на едином налоге обеспечит простоту учёта.
Подробнее об оптимизации налогов при продаже коммерческой недвижимости читайте в статье.
Вывод
Универсальной «таблетки» для налоговой оптимизации не существует. Выбор между ООО, ЖСК или КИФ зависит от специфики вашего объекта (жилая или коммерческая недвижимость), планируемого оборота и структуры расходов.
Помните, что налоговое законодательство динамично, поэтому перед стартом проекта всегда стоит получить индивидуальную консультацию и рассчитать финансовую модель для вашего конкретного случая.
Именно поэтому перед началом строительного проекта целесообразно не только выбрать модель налогообложения, но и рассчитать финансовую модель, налоговые последствия и риски для конкретного кейса. Это позволяет сохранить контроль над прибылью, избежать ошибок на этапе реализации и спокойно масштабировать бизнес в будущем.
Хотите обсудить сотрудничество лично?
Оставьте заявку, и наши специалисты свяжутся с вами в ближайшее время
