Как избежать больших налогов при строительстве коттеджного городка

Раньше коттеджные поселки строили от физического лица-застройщика, не регистрируя свою предпринимательскую деятельность и при этом платя достаточно низкие налоги. 

Но сейчас, согласно действующему налоговому законодательству, если физическое лицо будет продавать дома, которыми оно владеет менее 3 лет (ведь очевидно, что сразу после завершения строительства объект будут продавать, а не держать у себя), то налогообложение будет невероятно высоким: 10 % с первого объекта и 23% с второго и последующих объектов за год. И это еще без расходов на нотариальное удостоверение сделки и без затрат покупателя (ПФУ 1%). 

Поэтому при организации строительства коттеджей нужно продумать схему оптимизации налогов. Нет единственно правильной схемы, которая подойдет любому застройщику. Потому что выбор схемы налогообложения строительства будет зависеть от многих факторов: кому принадлежит земля под строительство, какие объемы проекта, какая конечная цель для полученного дохода (иногда весь доход нужно выплатить физ. лицу, а иногда часть дохода нужно вложить в проект). Идея статьи заключается в анализе вариантов оптимизации налоговой нагрузки. Важно, чтобы каждый застройщик обращался к профессиональным налоговым консультантам для обеспечения соблюдения законодательства и избегания нарушений. Если вы хотите прокомментировать статью или что-то добавить, внизу статьи будет ссылка на наше видео на эту тему, можете оставить комментарий под видео.

Какие варианты оптимизации налогообложения существуют в сфере строительства коттеджей?

Расскажу вам аж про 4 варианта, чтобы вы могли ориентироваться под разные ситуации.

Вариант 1 — Продажа пустого земельного участка 

Этот вариант нередко используется, но это на самом деле не способ оптимизации налогообложения. Это способ скрыть реальную сделку по продаже дома.

Выглядит это так: во владении физического лица есть земельный участок, на котором строится частный дом. На финальной стадии строительства с покупателем подписывают договор купли-продажи земли (при этом продается будто бы пустой участок, без каких-либо объектов). Конечно, по этому договору покупатель платит только стоимость земельного участка (которая обычно невысокая). Основную часть средств покупатель платит без договора (а значит, без налогообложения).

Когда покупатель становится владельцем земли, от его имени подаются документы о начале строительных работ и уже новый владелец будто бы быстро строит объект и сразу регистрирует право собственности на свое имя. 

Налоговая нагрузка при продаже земли: от 0% до 23% в зависимости от количества продаж за год, срока владения участками и наличия документально подтвержденных расходов на покупку участка.

Налоговая нагрузка при продаже дома: нет. Ведь нет продажи дома.

Плюсы и минусы этой схемы

Плюсы:

• официально проводится только сделка купли-продажи «пустой» земли, поэтому налоги платятся с достаточно небольшой суммы. Простой пример: участок для строительства под Киевом — 450 тыс грн, тот же участок с готовым домом — от 3 млн грн. Даже если для расчета взять самый высокий уровень налогообложения в 23%, то налоги за продажу «пустой» земли составят 103 500 грн, а налоги за продажу земли с готовым домом — 690 000 грн.

Минусы:

• это прямое нарушение закона
• покупатели, конечно, не хотят соглашаться на такой вариант, так как юридически они покупают только земельный участок (а фактически платят средства еще и за готовый дом, которого на бумаге еще нет)

Выводы: это не способ законно оптимизировать налоги, это рискованная и репутационно невыгодная схема, особенно если вы строите большой бизнес.

Вариант 2 — Создание ООО на упрощенной системе налогообложения и продажа готового коттеджа от ООО

В этом случае застройщиком будет ООО. На практике почти всегда земельные участки, на которых планируется строительство частного дома, принадлежат физическим лицам. Эти физические лица могут объединиться, создать ООО и внести земельные участки в уставный капитал. Далее ООО строит коттеджи и по обычному договору купли-продажи недвижимости продает готовые объекты конечным покупателям.

Налоговая нагрузка при деятельности ООО: 5% от дохода ООО (единый налог, третья группа, без НДС) + 1% военного сбора.

Налоговая нагрузка при выводе средств из ООО: 

• или 9% при выплате дивидендов + 5 % военный сбор (п. 167.5.4. НКУ)
• или 0% при полном выходе учредителя из ООО, если стоимость недвижимости при ее внесении в уставный капитал ООО будет равна стоимости доли при выходе участника из ООО. То есть, если земельные участки принадлежат разным физическим лицам, то их можно вносить в уставный капитал ООО, а после реализации каждого проекта физ. лицо учредитель, которое внесло соответствующую землю, может выйти из ООО, забрав свою долю уже в виде денег. Если стоимость земли при внесении в ООО (кстати, она определяется по усмотрению учредителя, экспертная оценка не обязательна) и стоимость доли при выходе из ООО будут одинаковы, то налогообложения не будет вообще, ведь физическое лицо просто забирает ту же сумму, которую оно ранее внесло в ООО, у него нет никакого дохода;
• или оплата за услуги физлицам-предпринимателям (ФЛП) – вариант подойдет, если нужно вывести часть средств в виде оплаты подрядчикам.

* При оплате средств ФОПам, полученные ФОПами средства – это доход, за который тоже нужно платить налоги:

ФОП II группы: 

1. Единый налог: 1600 грн.
2. Военный сбор: 800 грн (10% от минимальной зарплаты – 8000 грн).
3. Минимальный ЕСВ: 1760 грн (22% от минимальной заработной платы).

ФОП III группы:

1. Единый налог: 3% с НДС, 5% без НДС
2. Военный сбор: 1% от дохода
3. Минимальный ЕСВ: 1760 грн (22% от минимальной ЗП)

**Но стоит знать, что налоговые органы прекрасно понимают эту «схему». Ее рассматривают как уклонение от уплаты налогов или как трудовые отношения. Если злоупотреблять этим, можно получить доначисления налогов и штрафы.

Плюсы и минусы этой схемы

Плюсы:

• участники ООО несут ответственность в пределах своих вкладов (а НЕ всем своим имуществом);
• стоимость имущества при внесении в уставной капитал ООО может определяться по усмотрению учредителя (без экспертной оценки);
• ООО может продать недвижимость по балансовой стоимости (которая часто существенно отличается от рыночной). 

❗️Основная ошибка, которую допускают в этой схеме: не стоит продавать имущество ниже балансовой стоимости, так как это будет расценено как дополнительное благо для физического лица-покупателя (а в этом случае ООО-продавец должно было начислить и удержать с покупателя НДФЛ 18% + военный сбор 5%). Пример подобного судебного решения — Постановление Верховного Суда от 02.05.2024 по делу № 320/3024/22.

Минусы:

• общий доход ООО на третьей группе в течение года не должен превышать 1167 мин. ЗП, а это 9 336 000 грн грн. на 2025 год (Подпункт 3 пункта 291.4 НКУ);

❗️Если полученные в течение года доходы ООО превысят эту сумму, то с суммы превышения нужно будет заплатить единый налог в двойном размере (то есть 6% если у вас была ставка 3% с НДС, или 10% если у вас была ставка 5% без НДС (пп. 1 п. 293.5 НКУ)). Ставка военного сбора 1% останется (как для суммы до “превышения лимита”, так и для суммы с “превышения”). Также нужно будет перейти с упрощенной системы на общую, то есть стать плательщиком налога на прибыль на общих основаниях путем подачи заявления не позднее 20 числа месяца, следующего за календарным кварталом, в котором допущено превышение объема дохода. Кроме того, в случае превышения лимита на полученный от продажи доход начисляется НДС 20% от стоимости проданного имущества.

• достаточно высокая ставка налоговой нагрузки, если средства с ООО придется вывести как дивиденды в пользу учредителей.

Вариант 3 — Привлечение КИФ

КИФ – корпоративный инвестиционный фонд. Если очень упрощенно – это акционерное общество, создаваемое для привлечения инвестиций. То есть сам КИФ не застройщик, КИФ является компанией, которая помогает застройщику привлекать инвестиции в его строительный проект. Зачем застройщику еще одна компания? Дело в том, что средства КИФ освобождены от уплаты налога на прибыль.

Соответственно, покупатели при покупке недвижимости подписывают договор с КИФ (и часть средств платят по этому договору), а также подписывают договор с застройщиком (по которому платят другую часть средств). Таким образом, застройщик уменьшает долю средств, поступающих ему в качестве дохода. А средства, которые осели на КИФе, потом застройщик может получить в качестве дивидендов.

На рынке есть три варианта: 

• застройщик создает свой собственный КИФ – это долго, дорого и операционно сложно. Поэтому этот вариант используются только очень крупные игроки строительного рынка. Для примера – минимальный размер уставного капитала должен составлять 10 000 000 грн (по состоянию на 2025 год);
• застройщик покупает уже готовый КИФ — сути это не меняет, просто происходит быстрее, чем создание собственного КИФ;
• взятие временно в аренду стороннего КИФ — то есть застройщик может пользоваться услугами КИФ, который ему не принадлежит. Конечно, стоимость и условия привлечения КИФ будут зависеть от конкретной организации, которую выберет застройщик (прайсы на рынке очень разные).

Налоговая нагрузка при деятельности ООО — застройщика:

• если рассматриваем ООО на упрощенной системе налогообложения – военный сбор 1%, а также единый налог (3% если с НДС или 5% если без НДС)
• если рассматриваем ООО на общей системе налогообложения — налог на прибыль 18% + НДС 20% (зарегистрироваться плательщиком НДС придется при достижении 1 млн грн объема сделок от продаж за последние 12 мес.), может быть интересным только если большинство средств дохода ООО уйдет на официальную оплату расходов по строительству по НДС.

Налоговая нагрузка при выводе средств с ООО на физ. лицо учредителя, а также с КИФ на ООО: 9% при выплате дивидендов + 5% военный сбор (или рефинансирование в следующие объекты)

Плюсы и минусы этой схемы

Плюсы:

• всем хорошо известна и широко распространена схема, по которой действует значительная часть крупных застройщиков и позволяющая большую часть средств аккумулировать на КИФе, тем самым освободив эти средства от уплаты налога на прибыль.

Минусы:

судебная практика.квартирно. Последний срок отчетности – 40 дней после окончания квартала.

• сложность организации этой схемы;
• достаточно высокие затраты на аренду КИФ и очень высокие затраты на создание собственного КИФ;

• если есть необходимость выведения средств в качестве дивидендов, то сначала КИФ выплачивает дивиденды ООО, а только после этого ООО сможет выплачивать дивиденды учредителю физлицу.
• судебная практика.

Вариант 4 – Создание ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы существуют и сейчас. И в некоторых ситуациях они идеально подходят для строительства коттеджных городков.

Почему?

Налоговая нагрузка при деятельности: 0%

Налоговая нагрузка при выводе средств из кооператива: 0%

Но работа с кооперативом может иметь очень плохие последствия, если неправильно её организовать.

Минимальное количество участников для создания кооператива – 3 человека (это могут быть как физические, так и юр. лица). Участники кооператива при его создании могут внести в кооператив свои земельные участки в качестве вступительного взноса (разумеется, эти взносы не облагаются налогом, п. 165.1.44 НКУ). При этом они оценивают стоимость своих взносов по собственному усмотрению. Далее ЖСК, привлекая подрядчиков, строит коттеджи, а привлекая новых участников – получает финансирование (и снова таки, взносы новых членов не облагаются налогами). После реализации коттеджа участник, который вносил в ЖСК земельный участок, может выйти из ЖСК и взамен забрать свою долю в денежном эквиваленте. Если этот участник оценил свою землю при внесении в ЖСК условно в 2 млн грн (ничто не мешает ему так поступить), и при выходе из ЖСК забрал обратно свои 2 млн грн (которые поступили в ЖСК от реализации коттеджа), то никакого дохода не возникло, а значит – и никакого налогообложения также.

❗️Два основных риска схемы с ЖСК

Вопрос НДС при внесении земельных участков

Действующим законодательством Украины не предусмотрена обязанность кооператива регистрироваться в качестве плательщика НДС. Операции по внесению физическими лицами вступительных взносов и паёв не облагаются НДС (пп.196.1.1 НКУ). Однако иногда налоговики трактуют налоговое законодательство по-своему и приходят к другому выводу. Существует две индивидуальные налоговые консультации по этому вопросу, которые имеют противоположные выводы налоговиков. Поэтому перед созданием ЖСК, если планируется внесение земельных участков, лучше обратиться за собственной индивидуальной налоговой консультацией.

Вопрос НДС при поставке жилья

Также освобождена от налогообложения НДС операция по передаче жилья участнику кооператива, поскольку эта операция НЕ является первой поставкой жилья (пп. 197.1.14 НКУ). Первой поставкой является поставка услуг от подрядчика по сооружению соответствующего объекта в пользу ЖСК (ИНК от 02.09.2024, а также решение суда в деле №813/7150/14). В связи с этим возможно осуществлять деятельность ЖСК без уплаты НДС и без регистрации плательщиком НДС. Но для этого необходимо официально оформлять правоотношения кооператива с подрядной организацией, которая будет осуществлять строительные работы, и подтверждать все операции, связанные с привлечением подрядчика, необходимыми документами.

Плюсы и минусы этой схемы

Плюсы:

• возможность 0% налогообложения;
• понятная схема, которая длительное время функционирует, а значит имеет наработанную практику;
• отсутствие необходимости привлечения сторонних организаций (как в варианте с КИФ).

Минусы:

• покупатели сначала подписывают документы о вступлении в кооператив, вносят средства в качестве пая. Затем подписывают договор мены, по которому пай меняют на готовый дом и землю. Это может быть сложно для понимания покупателя;
• нужна команда бухгалтеров, которая может правильно сопровождать деятельность кооператива;
• некоторые бухгалтеры считают, что теоретически существует возможность доначисления налогов для покупателей (хотя пока такой практики со стороны налоговой не наблюдалось и эти риски теоретические).

Если у вас остались вопросы или вы хотите обсудить свою ситуацию, обращайтесь за консультацией к нашему налоговому адвокату или главному бухгалтеру, чтобы обсудить именно вашу ситуацию. Если у вас есть замечания или интересные предложения по теме — предлагаю обсудить их под видео.