Как через ФЛП сдавать в аренду имущество: КВЭД, налоги, льготы, штрафы, ПРРО/РРО

Автор статьи: Денис Кораблев

Дата обновления: 09 декабря 2025

Сдача недвижимости в аренду – это один из самых популярных способов получить стабильный пассивный доход. Но для физических лиц-предпринимателей (ФЛП) это может превратиться в настоящий квест с налоговой, если не знать всех правил и подводных камней. Эта статья – ваш надежный навигатор в мире арендного бизнеса для ФЛПов. Мы подробно разберем, кто из единщиков имеет право сдавать имущество, какие КВЭДы нужно добавить, кому можно, а кому нельзя сдавать помещение, и как избежать штрафов, чтобы ваш доход оставался законным и беспроблемным.

Эта статья будет полезной для ФЛП всех групп, бухгалтеров, юристов, начинающих арендодателей и тех, кто планирует сдавать имущество в аренду — и не хочет получить штрафы или потерять упрощенную систему. Если вы ФЛП или просто физическое лицо, владеете недвижимостью и рассматриваете вариант получения пассивного дохода от её аренды — внимательно ознакомьтесь с ключевыми налоговыми требованиями, ограничениями и «подводными камнями». 

Если кратко: ФЛП 2 группы может сдавать не всем, ФЛП 3 группы — кому угодно, обязательно нужен КВЭД 68.20, есть ограничения по площади, а при неправильной модели налогообложения можно потерять упрощёнку.

В этой статье мы разберём по полочкам, кто из ФЛП имеет право сдавать имущество, кому разрешено это делать, какие КВЭДы нужно зарегистрировать, как избежать штрафов и «перевода» на общую систему налогообложения. Этот материал также пригодится тем, кто сомневается, как лучше оформить арендную деятельность — как ФЛП или как физлицо, и какие последствия имеет каждый вариант.

Кто из ФЛП может сдавать помещения в аренду

Сдавать помещения в аренду могут не только крупные компании, но и ФЛП на общей системе, единоналожники второй и третьей группы и даже физические лица. Но давайте по порядку — сначала про ФЛП.

ФЛП 1 группы арендодателем быть не может. 

А вот 2-я и 3-я группы — могут! То же самое для общей системы и для юрлиц. Но есть важные нюансы, о которых стоит знать.

Во-первых, ФЛП-единоналожники имеют ограничения по площади:

Важно! Эти площади не суммируются. Нельзя сдать 400 метров жилья и 900 коммерческих — это уже нарушение, и налоговая быстро это вычислит.
А вот ФЛП на общей системе и юрлица — без ограничений. Хоть два гектара, хоть три дома — пожалуйста!

КВЭД 68.20 для сдачи имущества в аренду

Чтобы всё было официально, у вас должен быть зарегистрирован КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатация собственного или арендованного недвижимого имущества». Если его нет — даже не начинайте, потому что это уже будет нарушением.

*Кстати, этот КВЭД нужен только арендодателю, а не арендатору!

Кому ФЛП может сдавать имущество в аренду: ограничения для 1, 2 и 3 группы

И вот здесь начинается самое интересное — кому же ФЛП могут сдавать в аренду?

• ФЛП на 3 группе может сдавать помещения кому угодно: банку, нотариусу, аптеке, любой юрлицу — ограничений нет.
• ФЛП на общей системе — то же самое, полная свобода.
• А вот ФЛП на 2 группе может сдавать помещения только другим единоналожникам (1-2-3 группа) или физическим лицам.
  Сдать юрлицу на общей системе, нотариусу или госоргану — нельзя!

Представьте: ФЛП на 2 группе сдаёт в аренду помещение аптеке. Вроде бы нормально, но аптека — юрлицо на общей системе.
Налоговая видит это мгновенно:

• во-первых, могут лишить упрощённой системы задним числом 

Больше примеров, когда вас могут снять с упрощёнки, вы можете посмотреть в нашем полном видео на YouTube-канале.

• во-вторых, доначислят штрафную ставку 15% единого налога на весь доход от такого нарушения,
• а ещё автоматически переведут на общую систему (18% НДФЛ + 5% военный сбор + куча отчётности).

Поэтому — если хотите спать спокойно и получать пассивный доход без лишних проблем — придерживайтесь трёх простых вещей: выберите правильную группу и проверьте, имеете ли вы право сдавать; обязательно зарегистрируйте КВЭД 68.20. И самое главное — внимательно проверяйте, кому именно вы сдаёте помещение. 

Что делать, если нет зарегистрированного КВЭД 68.20? 

На самом деле ситуация немного гибче, и налоговики чётко это подтверждают. Если вы — владелец недвижимости, но не ведёте арендную деятельность как ФЛП (то есть у вас нет КВЭД 68.20), вы имеете полное право сдавать имущество в аренду просто как физическое лицо. Это ваш выбор — регистрировать ФЛП и работать официально или сдавать как обычный человек. Регистрация ФЛП не является обязательной для сдачи недвижимости.

Однако если у вас уже есть ФЛП с зарегистрированным КВЭД 68.20, ситуация меняется. Налоговики подчёркивают: в таком случае вы не можете одновременно сдавать недвижимость как физлицо. Чтобы перейти на сдачу недвижимости вне предпринимательской деятельности, нужно сначала удалить этот КВЭД из реестра. Иначе налоговые органы могут рассматривать всю арендную деятельность как бизнес и начислять соответствующие налоги.

Что касается земельных участков — здесь действует специальное «земельное исключение», подтверждённое официальными консультациями, которое касается именно сельскохозяйственных земель. Для других видов недвижимости ситуация строже. Поэтому если сомневаетесь в статусе аренды жилой или коммерческой недвижимости — рекомендуем обратиться за консультацией.

Кроме того, ФЛП не является собственником имущества — он только распорядитель. Собственник — это вы, как физическое лицо. И именно физлицо обязано платить налог на недвижимость за каждый квадратный метр сверх установленных льгот — 60 м² для квартир и 120 м² для домов. Если налоговая выяснит, что вы используете недвижимость в бизнесе, льготу могут отменить. На практике это случается нечасто, но помнить об этом стоит.

Также не забудьте подать форму 20-ОПП — это ваш сигнал налоговой, что вы сдаёте конкретное имущество в аренду и получаете с этого доход. Эту форму подают один раз после регистрации права собственности на объект. Если затем вы продадите недвижимость или перестанете сдавать её в аренду, форму нужно обновить.

Субаренда для ФЛП 2 группы: можно ли сдавать арендованное помещение

Очень часто встречается миф в интернете, что якобы ФЛП второй группы не может сдавать арендованные помещения в субаренду. Но это не так! Налоговая объясняла, что ФЛП второй группы имеет полное право сдавать помещение в субаренду — и единоналожникам, и обычным людям — в пределах разрешённого лимита площади. В то же время обратите внимание — согласно статье 291.4 Налогового кодекса, ФЛП первой и второй группы не могут предоставлять посреднические услуги по покупке-продаже, аренде или оценке недвижимости. То есть если вы планируете быть риелтором или посредником — это уже деятельность для третьей группы. 

Нужен ли кассовый аппарат ФЛП при сдаче помещения в аренду

Налоговая активно проверяет ФЛП, которые получают оплату за аренду наличными или картой. В таком случае РРО/ПРРО обязателен, и арендатору нужно выдать фискальный чек. Однако если деньги поступают напрямую на расчётный счёт по IBAN (безналично), кассовый аппарат не нужен. 

Может ли физлицо сдавать недвижимость

В целом, вы имеете право сдавать недвижимость и без статуса ФЛП — просто как физическое лицо. И налоговая это не оспаривает. Они подчёркивают: это ваш выбор — работать через ФЛП или без него. Но обратите внимание: если у вас есть ФЛП с КВЭД 68.20, который официально сдаёт имущество в аренду, одновременно сдавать недвижимость как физлицо нельзя. Нужно сначала исключить КВЭД из своего ФЛП.

Что это даёт? Если вы сдаёте имущество как физическое лицо, ваш доход от аренды не считается предпринимательским. Налог с этого дохода начисляется по правилам для физлиц: Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 18% и военный сбор — 5%. Важно, что налоговым агентом в этом случае является арендатор, который удерживает и перечисляет эти налоги. Если арендатор — физлицо без статуса предпринимателя, арендодатель самостоятельно декларирует доход в годовой налоговой декларации. 

Если сдача в аренду имеет систематический характер (много объектов, стабильные поступления, большая площадь), налоговая может настаивать, что это уже предпринимательская деятельность и требовать регистрации ФЛП. Поэтому если планируете строить стабильный бизнес на аренде — безопаснее сразу оформить ФЛП и работать как предприниматель.

И помните: налогообложение дохода физлица от аренды значительно отличается от налогообложения ФЛП на едином налоге, где ставка фиксированная или процентная и, как правило, ниже.

Можно ли сдавать недвижимость частично как ФЛП, а частично как физлицо

Когда ваш арендный бизнес начинает расти, и вы хотите масштабироваться — сдавать больше площади и при этом не переплачивать налоги — важно не пытаться «разделить» свои объекты между ФЛП и физлицом. Налоговая это строго запрещает. Если попытаться часть имущества сдавать как ФЛП, а часть как физическое лицо, можно потерять статус плательщика единого налога. Тогда придется сдавать всё уже только как физлицо — и платить 18% налога на доход плюс 5% военного сбора со всей суммы аренды.

Но есть и другой вариант, если вы действительно масштабируете бизнес. Часть недвижимости можно сдавать как ФЛП, а другую — уже как юридическое лицо на упрощенной системе налогообложения. Особенно удобно это на 3-й группе, ведь здесь нет ограничений по площади, есть только лимит по годовому доходу.

Если же сдаёте всё как физическое лицо, есть два сценария. Первый — арендатором выступает другое физическое лицо. Тогда вы самостоятельно подаете годовую декларацию и платите 18% налога и 5% военного сбора. А второй случай — если ваш арендатор ФЛП или юридическое лицо. Тогда они становятся вашими налоговыми агентами: сами удерживают и перечисляют налоги с ваших выплат, подают отчет 4ДФ, а вы получаете уже «чистую» сумму на счет.

Если не хотите внезапного перехода на общую систему и «сюрпризов» от налоговой, не стоит экспериментировать с различными схемами распределения имущества. Лучше проконсультироваться с бухгалтером и выбрать оптимальный формат сотрудничества ещё на старте масштабирования.

Коммунальные услуги при аренде: как их учитывать ФЛП

И, возвращаясь к ФЛП, напоминаем о нюансе с оплатой коммунальных. Часто арендодатели предоставляют арендаторам электрогенераторы и хотят брать отдельную оплату за электроэнергию. Но электроэнергия — это подакцизный товар, и это может привести к потере упрощенки. Самый простой и безопасный вариант — включать все коммунальные услуги в общую стоимость аренды, чтобы избежать рисков. А если вам нужны детали, что писать в назначении платежа, можете уже посмотреть наше видео на канале.

Play

Гарантийный взнос и аренда

И напоследок напоминаем еще об одном моменте — гарантийный взнос. Его арендаторы платят для подтверждения намерений. Налоговая считает его доходом ФЛП в момент получения и не разрешает уменьшать доход, если взнос возвращается. Поэтому лучше прописывать, что взнос, например, идет как оплата за последний месяц аренды. 

И не ведитесь на схемы с минимальной символической арендной платой — у налоговой есть методики минимальных цен, и при проверке вам доначислят до минимума. Так что лучше указывать реальную рыночную стоимость, чтобы не иметь проблем. 

Вывод

Сдача недвижимости в аренду — это удобный инструмент для пассивного дохода, но только при правильном юридическом и налоговом оформлении.
Подведем главное:

• ФЛП 1 группы сдавать в аренду не может.
  
• ФЛП 2 группы — только физлицам и единоналожникам (1–3 группа).
  
• ФЛП 3 группы и общая система — могут сдавать кому угодно.
  
• Обязательно нужен КВЭД 68.20 — без него вести аренду как ФЛП нельзя.
  
• Если сдаёте как физлицо — следите за ставками 18% НДФЛ + 5% военный сбор.
  
• Не пытайтесь «разделить» объекты между ФЛП и физлицом — это риск потерять упрощенку.
  
• Оплата коммуналки, гарантийные взносы, форма 20-ОПП — все эти детали имеют значение.
  

Аренда — это не только про квадратные метры, это про грамотное планирование и соблюдение налоговых правил. Чтобы избежать штрафов и проблем, лучше один раз обратиться к специалисту и разобраться. Есть вопросы? Задайте их нам!