Как через ФЛП сдавать в аренду имущество: КВЭД, налоги, льготы, штрафы, ПРРО/РРО

Автор статьи: Денис Кораблев

Дата обновления: 08 ноября 2025

Сдача недвижимости в аренду – это один из самых популярных способов получить стабильный пассивный доход. Но для физических лиц-предпринимателей (ФЛП) это может превратиться в настоящий квест с налоговой, если не знать всех правил и подводных камней. Эта статья – ваш надежный навигатор в мире арендного бизнеса для ФЛПов. Мы подробно разберем, кто из единщиков имеет право сдавать имущество, какие КВЭДы нужно добавить, кому можно, а кому нельзя сдавать помещение, и как избежать штрафов, чтобы ваш доход оставался законным и беспроблемным.

Эта статья будет полезна для ФЛП всех групп, бухгалтеров, юристов, арендодателей-новичков и тех, кто планирует сдавать имущество в аренду — и не хочет получить штрафы или потерять упрощённую систему. Если вы ФЛП или просто физическое лицо, имеете в собственности недвижимость и рассматриваете вариант получения пассивного дохода от её сдачи — внимательно ознакомьтесь с ключевыми налоговыми требованиями, ограничениями и «подводными камнями». В этой статье мы разберём по пунктам, кто из ФЛП имеет право сдавать имущество, кому именно это разрешено, какие КВЭДы нужно зарегистрировать, как избежать штрафов и «перевода» на общую систему налогообложения. Этот материал также будет полезен тем, кто сомневается, как лучше оформить арендную деятельность — как ФЛП или как физлицо, и какие последствия имеет каждый вариант.

Кто из ФЛП может сдавать помещения в аренду?

Сдавать в аренду помещения могут не только крупные компании, но и ФЛП на общей системе, единоналожники второй и третьей группы и даже физические лица. Но давайте по порядку — сначала про ФЛП.

ФЛП 1 группы арендодателем быть не может. Зато со 2-й и 3-й группы — может! То же самое касается и общей системы, и юрлиц. А дальше есть важные нюансы, о которых стоит знать.

Во-первых, ФЛП-единоналожники имеют ограничения по площади:

• земельный участок — до 0,2 гектара
• жилое помещение — до 400 квадратных метров
• коммерческое — максимум 900 квадратов

Важно! Эти площади не суммируются. Нельзя сдать 400 метров жилья и 900 коммерции — это уже нарушение, и налоговая быстро это выявит.
А вот ФЛП на общей системе и юрлица — без ограничений. Хоть два гектара, хоть три дома — пожалуйста!

КВЭД для сдачи имущества в аренду

Дальше — КВЭД. Чтобы всё было официально, у вас должен быть зарегистрирован КВЭД 68.20 «сдача в аренду и эксплуатация недвижимости». Если его нет — даже не начинайте, потому что это уже будет нарушением.
Кстати, этот КВЭД нужен только арендодателю, а не арендатору!

Кому ФЛП могут сдавать в аренду?

(кстати, больше примеров, когда вас могут снять с упрощёнки, можете посмотреть в нашем полном видео на Ютуб-канале)

Поэтому — если хотите спать спокойно и получать пассивный доход без лишних проблем — придерживайтесь трёх простых правил: выберите правильную группу и проверьте, имеете ли право сдавать; обязательно зарегистрируйте КВЭД 68.20. И главное — внимательно проверяйте, кому именно вы сдаёте помещение.

Что делать, если нет зарегистрированного КВЭД 68.20? Означает ли это полный запрет на сдачу недвижимости в аренду?

На самом деле ситуация немного гибче, и налоговики чётко это подтверждают. Если вы — владелец недвижимости, но не ведёте арендную деятельность как ФЛП (то есть у вас нет КВЭД 68.20), вы имеете полное право сдавать имущество в аренду просто как физическое лицо. Это ваш выбор — регистрировать ФЛП и работать официально, или сдавать как обычный человек. Регистрация ФЛП не является обязательной для сдачи недвижимости.

Однако, если у вас уже есть ФЛП с зарегистрированным КВЭД 68.20, ситуация меняется. Налоговики подчёркивают: в таком случае вы не можете одновременно сдавать недвижимость как физлицо. Чтобы перейти на сдачу недвижимости вне предпринимательской деятельности, нужно сначала удалить этот КВЭД из реестра. В противном случае налоговые органы могут рассматривать всю арендную деятельность как бизнес и начислять соответствующие налоги.

Что касается земельных участков — тут действует специальное «земельное исключение», подтверждённое официальными консультациями, которое касается сельскохозяйственных земель. Для других видов недвижимости ситуация строже. Поэтому если у вас есть сомнения насчёт аренды жилой или коммерческой недвижимости — рекомендуем обратиться за консультацией.

Кроме того, ФЛП не является владельцем имущества — он лишь распорядитель. Владелец — это вы, как физическое лицо. Именно физлицо обязано платить налог на недвижимость за каждый квадратный метр сверх установленных льгот — 60 м² для квартиры и 120 м² для домов. Если налоговая установит, что вы используете недвижимость в бизнесе, вас могут лишить льготы. На практике это случается нечасто, но помнить об этом стоит.

Также не забудьте подать форму 20-ОПП — это ваш сигнал налоговой, что вы сдаёте конкретное имущество в аренду и получаете с этого доход. Эту форму подают один раз после регистрации права собственности на объект. Если потом продадите недвижимость или снимете её с аренды, форму также нужно обновить.

Может ли ФЛП на второй группе сдавать арендованные помещения в субаренду?

Очень часто встречаем миф в интернете, что якобы ФЛП на второй группе не может сдавать арендованные помещения в субаренду. Но это не так! Налоговая разъяснила, что ФЛП второй группы имеет полное право сдавать помещения в субаренду — и обычным людям, и единоналожникам — в пределах допустимого лимита площади. В то же время обратите внимание — согласно статье 291.4 Налогового кодекса, ФЛП на первой и второй группе не могут предоставлять посреднические услуги по купле-продаже, аренде или оценке недвижимости. То есть если вы планируете быть риелтором или посредником — это уже дело для третьей группы.

Кассовый аппарат и сдача в аренду

Также помните про кассовый аппарат. Сейчас налоговая очень любит проверять его наличие, особенно если вам платят наличными или картой, ведь нужно выдавать фискальный чек. Но если деньги поступают напрямую на IBAN, кассовый аппарат не нужен.

Сдача в аренду как физлицо

Вообще, вы можете сдавать недвижимость и без статуса ФЛП — просто как физлицо. И налоговики это не запрещают. Они подчеркивают: это ваш выбор — либо работать через ФЛП, либо без него. Но обратите внимание: если у вас есть ФЛП с КВЭД 68.20, который официально сдает имущество в аренду, одновременно сдавать недвижимость как физлицо нельзя. Нужно сначала исключить КВЭД из своего ФЛП.

Что это дает? Если вы сдаете жилье как физлицо, ваш доход от аренды не считается предпринимательским. Налог с этого дохода начисляется по правилам для физических лиц: налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 18% и военный сбор — 5%. Важно, что налоговым агентом в этом случае является арендатор, который удерживает и перечисляет эти налоги. Если арендатор — физлицо без статуса предпринимателя, вы обязаны самостоятельно декларировать доходы и уплачивать налоговую декларацию.

И помните: налогообложение дохода физлица от аренды существенно отличается от налогообложения ФЛП на едином налоге, ведь ставка фиксированная или процентная и, как правило, ниже.

Сдача в аренду: часть как ФЛП, а часть как физлицо

Когда ваш арендный бизнес начинает расти, и вы хотите масштабироваться — сдавать больше площадей и одновременно не переплачивать налоги — важно не пытаться “разделить” свои объекты между ФЛП и физлицом. Налоговая это четко запрещает. Если попробовать часть имущества сдавать как ФЛП, а часть как физлицо, можно потерять статус плательщика единого налога. Тогда придется сдавать все уже только как физлицо — и платить 18% налога на доход плюс 5% военного сбора со всей суммы аренды.

Но есть и другой вариант, если вы масштабируете бизнес по-серьезному. Часть недвижимости можно сдавать как ФЛП, а другую — уже как юридическое лицо на упрощенной системе налогообложения. Особенно удобно это на 3-й группе, ведь тут нет ограничений по площади, а есть лишь лимит по годовому доходу.

Если вы сдаете все как физлицо, дальше есть два сценария. Первый — арендатор выступает как физическое лицо. Тогда вы сами подаете налоговую декларацию и платите 18% налога и 5% военного сбора. А второй вариант — если ваш арендатор ФЛП либо юридическое лицо. Тогда они становятся вашими налоговыми агентами: сами удерживают и перечисляют налоги из ваших выплат, подают за вас НДФЛ, а вы получаете уже “чистую” сумму на счет.

Если не хотите внезапно перейти на общую систему и получить “сюрпризы” от налоговой, не стоит экспериментировать с разными схемами распределения имущества. Лучше проконсультироваться с бухгалтером и выбрать оптимальный формат сотрудничества еще на старте масштабирования.

Коммунальные услуги и аренда

И возвращаясь к ФЛПам, напомним про нюанс с оплатой коммунальных. Часто арендодатели дают арендаторам электогенераторы и хотят брать отдельную оплату за электроэнергию. Но электроэнергия — это подакцизный товар, и это может привести к потере упрощенки.
Самый простой и безопасный вариант — включать все коммунальные услуги в общую цену аренды, чтобы избежать рисков. А если вам нужны детали, что писать в назначении платежа, можете уже посмотреть наше видео на канале.

Гарантийный взнос и аренда

И напоследок напомним про еще один момент — гарантийный взнос. Его арендаторы платят для подтверждения намерений. Налоговики считают его доходом ФЛПа в момент получения и не позволяют уменьшать доходы, если взнос вернуть. Поэтому лучше прописывать, что взнос, например, идет как оплата за последний месяц аренды.

И не ведитесь на схемы с минимальной символической арендной платой — налоговая имеет методики минимальных цен и при проверке доначислит вам до минимума. Так лучше указывать реальную рыночную стоимость, чтобы не иметь проблем.

Полезное видео

Play

Вывод

Сдача недвижимости в аренду — это удобный инструмент для пассивного дохода, но только при условии правильного юридического и налогового оформления.
Подытожим главное:

• ФЛП 1 группы сдавать в аренду не может.
  
• ФЛП 2 группы — только физлицам и единикам (1-3 группа).
  
• ФЛП 3 группы и общая система — могут сдавать кому угодно.
  
• Обязательно нужен КВЭД 68.20 — иначе аренду как ФЛП вести нельзя.
  
• Если сдаете как физлицо — считайте со ставками 18% НДФЛ + 5% военный сбор.
  
• Не пытайтесь «разделить» объекты между ФЛП и физлицом — это риск потерять упрощенку.
  
• Оплата коммуналки, гарантийные взносы, форма 20-ОПП — все эти детали имеют значение.

Аренда — это не только про квадратные метры, это про грамотное планирование и соблюдение налоговых правил. Чтобы избежать штрафов и неприятностей, лучше один раз обратиться к специалистам и разобраться. Есть вопросы? Задайте их нам!