Jak JDG może wynajmować nieruchomości: PKD, podatki, ulgi, kary, kasy fiskalne/online
Wynajem nieruchomości to jeden z najpopularniejszych sposobów na uzyskanie stabilnego dochodu pasywnego. Jednak dla indywidualnych przedsiębiorców (IEP) może to przerodzić się w prawdziwą walkę z urzędem skarbowym, jeśli nie znasz wszystkich zasad i pułapek. Ten artykuł to Twój niezawodny przewodnik po świecie wynajmu dla IEP. Szczegółowo przeanalizujemy, który z jednoosobowych przedsiębiorców ma prawo wynajmować nieruchomość, które KVED-y należy dodać, kto może, a kto nie może wynajmować lokali oraz jak uniknąć kar, aby Twoje dochody pozostały legalne i bezproblemowe.
Ten artykuł będzie przydatny dla przedsiębiorców wszystkich grup, księgowych, prawników, początkujących wynajmujących oraz tych, którzy planują wynajmować nieruchomość – i nie chcą otrzymać kar ani stracić prawa do uproszczonego systemu. Jeśli jesteś przedsiębiorcą lub po prostu osobą fizyczną, posiadasz nieruchomość i rozważasz uzyskiwanie pasywnego dochodu z jej wynajmu – dokładnie zapoznaj się z kluczowymi wymaganiami podatkowymi, ograniczeniami oraz „pułapkami”.
W skrócie: przedsiębiorca z 2. grupy może wynajmować nie każdemu, przedsiębiorca z 3. grupy – komu tylko chce, obowiązkowo potrzebny jest PKD 68.20, istnieją limity powierzchni, a przy złym modelu opodatkowania można stracić uproszczony system.
W tym artykule uporządkowałem wszystko: kto z przedsiębiorców ma prawo wynajmować nieruchomość, komu wolno to robić, jakie kody PKD należy zarejestrować, jak uniknąć kar i „przeniesienia” na ogólny system podatkowy. Ten materiał będzie również przydatny dla tych, którzy zastanawiają się, jak lepiej prowadzić działalność wynajmu – jako przedsiębiorca czy osoba fizyczna, oraz jakie konsekwencje niesie każdy z tych wariantów.
Kto z przedsiębiorców może wynajmować pomieszczenia
Wynajmować pomieszczenia mogą nie tylko duże firmy, ale również przedsiębiorcy na ogólnym systemie, mali podatnicy 2. i 3. grupy, a nawet osoby fizyczne. Zacznijmy jednak od podstaw – od przedsiębiorców.
Przedsiębiorca z 1. grupy nie może być wynajmującym.
Za to 2. i 3. grupa – mogą! To samo dotyczy podatników na ogólnym systemie i osób prawnych. Ale są ważne niuanse, które warto znać.
Przede wszystkim przedsiębiorcy na uproszczonym systemie mają limity powierzchni:
Ważne! Te powierzchnie nie są sumowane. Nie można wynająć 400 m² mieszkania i 900 m² komercyjnych – to już naruszenie i urząd skarbowy szybko to wykryje.
A oto przedsiębiorcy na systemie ogólnym oraz osoby prawne – bez ograniczeń. Nawet dwa hektary, nawet trzy budynki – proszę bardzo!
PKD 68.20 do wynajmu nieruchomości
Aby wszystko było zgodnie z prawem, musisz mieć zarejestrowany kod PKD 68.20 „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. Jeśli go nie masz – nawet nie zaczynaj, bo będzie to naruszenie.
*Swoją drogą, ten PKD jest potrzebny tylko wynajmującemu, a nie najemcy!
Komu przedsiębiorca może wynajmować: ograniczenia dla grup 1, 2 i 3
I tutaj zaczyna się najciekawsze – komu właściwie przedsiębiorcy mogą wynajmować?
- Przedsiębiorca z 3. grupy może wynajmować komu tylko chce: bankowi, notariuszowi, aptece, dowolnej osobie prawnej – brak ograniczeń.
- Przedsiębiorca na systemie ogólnym – tak samo, pełna swoboda.
- Natomiast przedsiębiorca z 2. grupy może wynajmować jedynie innym przedsiębiorcom na uproszczonym systemie (grupy 1-2-3) lub osobom fizycznym.
Nie można wynajmować osobie prawnej na systemie ogólnym, notariuszowi ani organom państwowym!
Wyobraź sobie: przedsiębiorca z 2. grupy wynajmuje lokal aptece. Niby normalnie, ale apteka to osoba prawna na systemie ogólnym.
Urząd skarbowy widzi to natychmiast:
- po pierwsze, mogą odebrać uproszczony system z mocą wsteczną
Więcej przykładów, kiedy możesz stracić prawo do uproszczonego systemu, znajdziesz w naszym pełnym materiale na kanale YouTube.
- po drugie, naliczą sankcyjną stawkę 15% podatku jednolitego od całego dochodu z takiego naruszenia,
- a także automatycznie przeniosą na system ogólny (18% podatku dochodowego + 5% składki wojskowej + dużo sprawozdawczości).
Dlatego – jeśli chcesz spać spokojnie i otrzymywać pasywny dochód bez zbędnych problemów – przestrzegaj trzech prostych zasad: wybierz odpowiednią grupę i sprawdź, czy masz prawo wynajmować; koniecznie zarejestruj PKD 68.20. I najważniejsze – dokładnie sprawdzaj, komu wynajmujesz lokal.
Co zrobić, jeśli nie ma zarejestrowanego PKD 68.20?
W rzeczywistości sytuacja jest nieco bardziej elastyczna, co organy podatkowe wyraźnie potwierdzają. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, ale nie prowadzisz działalności najmu jako przedsiębiorca (czyli nie masz PKD 68.20), masz pełne prawo wynajmować majątek po prostu jako osoba fizyczna. To Twój wybór — czy rejestrować działalność i pracować oficjalnie, czy wynajmować jako zwykła osoba. Rejestracja działalności gospodarczej nie jest obowiązkowa do wynajmu nieruchomości.
Jeśli jednak masz już działalność gospodarczą z PKD 68.20, sytuacja się zmienia. Organy podatkowe podkreślają: w takim przypadku nie możesz jednocześnie wynajmować nieruchomości jako osoba fizyczna. Aby przejść na wynajem poza działalnością gospodarczą, należy najpierw usunąć ten kod PKD z rejestru. W przeciwnym razie urząd może uznać całą działalność najmu za biznes i naliczyć odpowiednie podatki.
Jeśli chodzi o działki gruntowe — tutaj obowiązuje specjalny „wyjątek gruntowy”, potwierdzony oficjalnymi interpretacjami, dotyczący gruntów rolnych. W przypadku innych nieruchomości zasady są bardziej restrykcyjne. Dlatego jeśli masz wątpliwości co do wynajmu nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych — zalecamy konsultację.
Dodatkowo przedsiębiorca nie jest właścicielem majątku — jest jedynie jego zarządcą. Właścicielem jesteś Ty jako osoba fizyczna. I to osoba fizyczna jest zobowiązana do płacenia podatku od nieruchomości za każdy metr kwadratowy ponad limit ulgi — 60 m² dla mieszkań i 120 m² dla domów. Jeśli urząd skarbowy ustali, że nieruchomość jest wykorzystywana w działalności, możesz stracić tę ulgę. W praktyce zdarza się to rzadko, ale warto o tym pamiętać.
Pamiętaj również o złożeniu formularza 20 OPP — to Twój sygnał dla urzędu, że wynajmujesz konkretną nieruchomość i osiągasz z niej dochód. Formularz składa się raz po rejestracji prawa własności. Jeśli później sprzedasz nieruchomość lub zakończysz wynajem, formularz należy zaktualizować.
Jeśli trudno — deleguj księgowość profesjonalistom
Zostaw zgłoszenie, a nasi doświadczeni specjaliści przeanalizują Twój biznes, uwzględnią wszystkie niuanse i zapewnią pełny porządek w Twoich raportach oraz podatkach.
Subnajem dla 2. grupy przedsiębiorców: czy można wynajmować wynajęty lokal
Bardzo często spotykamy w internecie mit, że przedsiębiorca w 2. grupie nie może oddać wynajętego lokalu w podnajem. To nieprawda! Fiskus wyjaśniał, że przedsiębiorca drugiej grupy ma pełne prawo wynajmować lokal w podnajmie — zarówno innym przedsiębiorcom na uproszczonym systemie, jak i zwykłym osobom — w ramach dopuszczalnego limitu powierzchni. Jednocześnie zwróć uwagę — zgodnie z art. 291.4 Kodeksu Podatkowego przedsiębiorcy z 1. i 2. grupy nie mogą świadczyć usług pośrednictwa w kupnie-sprzedaży, wynajmie ani wycenie nieruchomości. Czyli jeśli chcesz być pośrednikiem lub agentem nieruchomości — to już domena 3. grupy.
Czy potrzebna jest kasa fiskalna przy wynajmie lokalu
Urząd skarbowy aktywnie kontroluje przedsiębiorców, którzy przyjmują płatności za wynajem gotówką lub kartą. W takim przypadku RRO/PRRO jest obowiązkowy, a najemcy należy wydać paragon fiskalny. Jednak gdy środki trafiają bezpośrednio na rachunek IBAN (bezgotówkowo), kasa fiskalna nie jest potrzebna.
Czy osoba fizyczna może wynajmować nieruchomość
Oczywiście, masz prawo wynajmować nieruchomość bez statusu przedsiębiorcy — jako osoba fizyczna. I urząd tego nie kwestionuje. Podkreślają: to Twój wybór — pracować poprzez działalność lub bez niej. Ale uwaga: jeśli masz działalność gospodarczą z PKD 68.20, która oficjalnie wynajmuje nieruchomości, jednoczesny wynajem jako osoba fizyczna jest niedozwolony. Najpierw trzeba usunąć PKD z działalności.
Co to daje? Jeśli wynajmujesz jako osoba fizyczna, Twój dochód z najmu nie jest traktowany jako przedsiębiorczy. Podatek naliczany jest na zasadach ogólnych dla osób fizycznych: podatek dochodowy — 18% oraz składka wojskowa — 5%. Ważne: płatnikiem podatku jest w tym przypadku najemca, który potrąca i odprowadza te podatki. Jeśli najemcą jest osoba fizyczna bez działalności — wynajmujący samodzielnie deklaruje dochód w rocznej deklaracji podatkowej.
Jeśli wynajem ma charakter systematyczny (wiele obiektów, stałe wpływy, duża powierzchnia), urząd może uznać to za działalność gospodarczą i nakazać jej rejestrację. Dlatego jeśli chcesz budować stabilny biznes oparty na wynajmie, bezpieczniej od razu zarejestrować działalność.
Pamiętaj: opodatkowanie najmu osoby fizycznej znacznie różni się od opodatkowania przedsiębiorcy na podatku zryczałtowanym — stawka dla przedsiębiorców jest zwykle niższa.
Czy można wynajmować nieruchomość częściowo jako przedsiębiorca, a częściowo jako osoba fizyczna
Gdy Twój biznes najmu zaczyna się rozwijać, a Ty chcesz się skalować — wynajmować większe powierzchnie i jednocześnie nie przepłacać podatków — ważne jest, aby nie próbować „rozdzielać” swoich obiektów między działalność i osobę fizyczną. Urząd zdecydowanie tego zabrania. Jeśli spróbujesz część majątku wynajmować jako przedsiębiorca, a część jako osoba fizyczna — możesz stracić status podatnika uproszczonego. Wtedy cały wynajem będzie tylko jako osoba fizyczna — i zapłacisz 18% podatku dochodowego + 5% składki wojskowej od całości.
Jest jednak inna opcja, jeśli naprawdę rozwijasz biznes. Możesz część nieruchomości wynajmować jako przedsiębiorca, a inną — już jako osoba prawna na uproszczonym systemie podatkowym. Szczególnie wygodne jest to w 3. grupie, bo tam nie ma limitów powierzchni — jedynie roczny limit przychodu.
Jeśli natomiast wynajmujesz wszystko jako osoba fizyczna, są dwa scenariusze. Pierwszy — najemcą jest inna osoba fizyczna. Wtedy samodzielnie składasz roczną deklarację i płacisz 18% podatku oraz 5% składki wojskowej. Drugi — najemcą jest przedsiębiorca lub osoba prawna. Wtedy to oni są płatnikami podatku: sami pobierają i odprowadzają podatek, składają raport 4DF, a Ty otrzymujesz już „czystą” kwotę na konto.
Jeśli nie chcesz nagłego przejścia na system ogólny i „niespodzianek” z urzędu — nie eksperymentuj z różnymi schematami dzielenia majątku. Lepiej skonsultować się z księgowym i wybrać optymalny model współpracy już na starcie skalowania.
Opłaty za media: jak uwzględniać je w działalności
Wracając do przedsiębiorców — przypominamy o kwestii mediów. Często wynajmujący udostępniają najemcom generatory i chcą pobierać osobną opłatę za energię. Ale energia elektryczna — to towar akcyzowy, co może prowadzić do utraty uproszczonego systemu. Najbezpieczniejsza opcja — wliczać wszystkie media w czynsz, aby uniknąć ryzyka. A jeśli potrzebujesz szczegółów, jak opisać płatność — obejrzyj nasze wideo na kanale.
Kaucja i wynajem
I na koniec przypominamy o jeszcze jednym aspekcie — kaucji. Najemcy wpłacają ją jako potwierdzenie swoich zamiarów. Fiskus uznaje ją za przychód przedsiębiorcy w momencie otrzymania — i nie pozwala zmniejszyć przychodu nawet jeśli kaucja zostanie zwrócona. Dlatego lepiej określić w umowie, że kaucja idzie np. na poczet ostatniego miesiąca najmu.
Nie daj się zwieść schematom z symbolicznym czynszem — urząd ma swoje metody ustalania minimalnych cen i przy kontroli naliczy brakującą kwotę do minimum rynkowego. Dlatego najlepiej wskazywać realną wartość rynkową, aby uniknąć problemów.
Wniosek
Wynajem nieruchomości to wygodne narzędzie do pasywnego dochodu, ale tylko przy właściwym uregulowaniu prawnym i podatkowym.
Podsumujmy najważniejsze:
- Przedsiębiorca w 1. grupie nie może wynajmować nieruchomości.
- Przedsiębiorca w 2. grupie — tylko osobom fizycznym i podatnikom zryczałtowanym (grupa 1-3).
- Przedsiębiorca w 3. grupie oraz system ogólny — mogą wynajmować każdemu.
- PKD 68.20 jest obowiązkowy — bez niego wynajem jako przedsiębiorca jest niedozwolony.
- Jeśli wynajmujesz jako osoba fizyczna — pamiętaj o stawkach 18% PIT + 5% składki wojskowej.
- Nie próbuj „dzielić” nieruchomości między działalność a osobę fizyczną — grozi to utratą statusu podatnika uproszczonego.
- Opłaty za media, kaucje, formularz 20-OPP — wszystkie te szczegóły mają znaczenie.
Wynajem to nie tylko metry kwadratowe — to przemyślane planowanie i przestrzeganie zasad podatkowych. Aby uniknąć kar i nieprzyjemności, lepiej raz skonsultować się ze specjalistą. Masz pytania? Skontaktuj się z nami!
Chcesz omówić współpracę osobiście?
Zostaw zgłoszenie, a nasi specjaliści skontaktują się z Tobą w najbliższym czasie
