Як уникнути великих податків при будівництві котеджного містечка

Раніше котеджні містечка будували від фізичної особи-забудовника, не реєструючи свою підприємницьку діяльність і сплачуючи при цьому досить низькі податки. 

Але зараз, за діючим податковим законодавством, якщо фізична особа буде продавати будинки, якими вона володіє менше ніж 3 роки (адже очевидно, що одразу після завершення будівництва обʼєкт будуть продавати, а не тримати в себе), то оподаткування буде неймовірно високим: 10 % з першого обʼєкта і 23% з другого та наступних обʼєктів за рік. І це ще без витрат на нотаріальне посвідчення угоди і без витрат покупця (ПФУ 1%). 

Тому при організації будівництва котеджів потрібно продумати схему оптимізації податків. Немає єдино вірної схеми, яка підійде будь – якому забудовнику. Тому що вибір схеми оподаткування будівництва буде залежати від багатьох факторів: кому належить земля під будівництво, які обʼєми проєкту, яка кінцева ціль для отриманого доходу (іноді увесь дохід потрібно виплатити фіз.особі, а іноді частину доходу потрібно вкласти в проєкт). Ідея статті полягає в аналізі варіантів оптимізації податкового навантаження. Важливо, щоб кожен забудовник звертався до професійних податкових консультантів для забезпечення дотримання законодавства і уникнення порушень. Якщо ви бажаєте прокоментувати статтю, або щось додати, внизу статті буде посилання на наше відео на цю тему, можете залишити коментар під відео.

Які варіанти оптимізації оподаткування існують в сфері будівництва котеджів?

Розповім вам аж про 4 варіанти, щоб ви могли орієнтуватися під різні ситуації.

Варіант 1 – Продаж пустої земельної ділянки 

Цей варіант нерідко використовується, але це насправді не спосіб оптимізації оподаткування. Це спосіб приховати реальну угоду із продажу будинку.

Виглядає це так: у власності фізособи є земельна ділянка, на якій будується приватний будинок. На фінальній стадії будівництва з покупцем підписують договір купівлі – продажу землі (при цьому продається начеб-то пуста ділянка, без будь-яких обʼєктів). Звісно, по цьому договору покупець сплачує лише вартість земельної ділянки (яка є зазвичай невисокою). Основну частину коштів покупець сплачує без договору (а отже, без оподаткування).

Коли покупець стає власником землі, від його імені подаються документи про початок будівельних робіт і вже новий власник начеб-то швидко будує обʼєкт і одразу реєструє право власності на своє імʼя. 

Податкове навантаження при продажу землі: від 0% до 23% в залежності від кількості продажів за рік, строку володіння ділянками і наявності документально підтверджених витрат на купівлю ділянки.

Податкове навантаження при продажу будинку: немає. Адже немає продажу будинку.

Плюси і мінуси цієї схеми

Плюси:

• офіційно проводиться лише угода з купівлі-продажу “пустої” землі, тому податки сплачуються з досить невеликої суми. Простий приклад: ділянка для будівництва під Києвом – 450 тис грн., та ж сама ділянка з готовим будинком – від 3 млн.грн. Навіть якщо для розрахунку взяти найвищий рівень оподаткування в 23%, то податки за продаж “пустої” землі складатимуть 103 500 грн., а податки за продаж землі з готовим будинком – 690 000 грн.

Мінуси:

• це пряме порушення закону
• покупці, звісно, не бажають погоджуватися на такий варіант, адже юридично вони купують лише земельну ділянку (а фактично – платять кошти ще й за готовий будинок, який на паперах ще не існує)

Висновки: це не спосіб законно оптимізувати податки, це ризикована і репутаційно невигідна схема, особливо якщо ви будуєте великий бізнес.

Варіант 2 – Створення ТОВ на спрощеній системі оподаткування і продаж готового котеджу від ТОВ

В цьому випадку забудовником буде ТОВ. На практиці майже завжди земельні ділянки, на яких планується будівництво приватного будинку, належать фізичним особам. Ці фізичні особи можуть зкооперуватися, створити ТОВ і внести земельні ділянки до статутного капіталу. Далі ТОВ будує котеджі і по звичайному договору купівлі- продажу нерухомості продає готові обʼєкти кінцевим покупцям.

Податкове навантаження при діяльності ТОВ: 5% від доходу ТОВ (Єдиний податок, третя група, без ПДВ) + 1% військового збору.

Податкове навантаження при виведенні коштів з ТОВ: 

• або 9% при виплаті дивідендів + 5 % військовий збір (п. 167.5.4. ПКУ)
• або 0% при повному виході засновника з ТОВ, якщо вартість нерухомості при її внесенні до статутного капіталу ТОВ буде дорівнювати вартості частки при виході учасника з ТОВ. Тобто, якщо земельні ділянки належать різним фізичним особам, то їх можна вносити в статутний капітал ТОВ, а після реалізації кожного проєкту фіз.особа засновник, яка внесла відповідну землю, може вийти з ТОВ, забравши свою часту вже у вигляді грошей. Якщо вартість землі при внесені в ТОВ (доречі, вона визначається на розсуд засновника, експерта оцінка не є обовʼязковою) і вартість частки при виході з ТОВ будуть однакові, то оподаткування не буде взагалі, адже фізична особа просто забирає ту ж суму, яку вона раніше внесла в ТОВ, вона не має жодного доходу;
• або оплата за послуги на ФОПи (2,3 груп), які надавали ці послуги ТОВ. 

* При оплаті коштів на ФОПи, отримані ФОПами кошти – це дохід, за який теж потрібно сплачувати податки:

ФОП ІІ групи: 

1. Єдиний податок: 1600 грн.
2. Військовий збір: 800 грн (10% від мінімальної ЗП – 8000 грн).
3. Мінімальний ЄСВ: 1760 грн (22% від мінімальної заробітної плати).

ФОП ІІІ групи:

1. Єдиний податок: 3% з ПДВ, 5% без ПДВ
2. Військовий збір: 1% від доходу
3. Мінімальний ЄСВ: 1760 грн (22% від мінімальної ЗП)

**Але варто знати, що податкові органи чудово розуміють цю «схему». Її розцінюють як ухилення від сплати податків або ж як трудові відносини. Якщо зловживати цим, можна отримати донарахування податків та штрафи.

Плюси і мінуси цієї схеми

Плюси:

• учасники ТОВ несуть відповідальність в межах своїх вкладів (а НЕ усім своїм майном);
• вартість майна при внесені до статутного капіталу ТОВ може визначатися на розсуд засновника (без експертної оцінки);
• ТОВ може продати нерухомість по балансовій вартості (яка часто суттєво відрізняється від ринкової). 

❗️Основна помилка, яку допускають в цій схемі: не варто продавати майно нижче балансової вартості, оскільки це буде розцінено як додаткове благо для фізособи покупця (а в цьому випадку ТОВ-продавець повинно було нарахувати і утримати з покупця ПДФО 18% + військовий збір 5%). Приклад подібного судового рішення – Постанова Верховного Суду від 02.05.2024 у справі № 320/3024/22.

Мінуси:

• загальний дохід ТОВ на третій групі протягом року не повинен перевищити 1167 мін. ЗП, а це 9 336 000 грн грн. на 2025 рік (Підпункт 3 пункту 291.4 ПКУ);

❗️Якщо отримані протягом року доходи ТОВ будуть перевищувати цю суму, то від суми перевищення потрібно буде сплатити єдиний податок у подвійному розмірі (тобто 6 % якщо у вас була ставка 3% з ПДВ, або 10% якщо у вас була ставка 5% без ПДВ (пп. 1 п. 293.5 ПКУ) . Ставка військового збору 1% залишиться (як для суми до “перевищення ліміту”, так і для суму з “перевищення”). Також потрібно буде перейти зі спрощеної системи на загальну, тобто стати платником податку на прибуток на загальних засадах шляхом подання заяви не пізніше 20 числа місяця, наступного за календарним кварталом, у якому допущено перевищення обсягу доходу. Крім цього, у випадку перевищення ліміту на отриманий від продажу дохід нараховується ПДВ 20% від вартості проданого майна.

• досить висока ставка податкового навантаження, якщо кошти з ТОВ треба буде вивести як дивіденди на користь засновників.

Варіант 3 – Залучення КІФ

КІФ – корпоративний інвестиційний фонд. Якщо дуже спрощено – це акціонерне товариство, яке створюється для залучення інвестицій. Тобто сам КІФ не є забудовником, КІФ є компанією, яка допомагає забудовникові залучати інвестиції в його будівельний проєкт. Навіщо забудовникові ще одна компанія? Справа в тому, що кошти КІФ звільнені від сплати податку на прибуток.

Відповідно покупці при купівлі нерухомості підписують договір з КІФ (і частину коштів платять по цьому договору), а також підписують договір із забудовником (по якому платять іншу частину коштів). Таким чином забудовник зменшує частку коштів, які поступають йому в якості доходу. А кошти, які “осіли” на КІФі потім забудовник може отримати в якості дивідендів.

На ринку є три варіанти: 

• забудовник створює свій власний КІФ – це довго, дорого і операційно складно. Тому цей варіант застосовуються лише дуже великі гравці будівельного ринку. Для прикладу – мінімальний розмір статутного капіталу повинен становити 10 000 000 грн (станом на 2025 рік);
• забудовник купує вже готовий КІФ – суті це не змінює, просто відбувається швидше ніж, створення власного КІФ;
• взяття тимчасово в оренду стороннього КІФ – тобто, забудовник може користуватися послугами КІФ, який йому не належить. Звісно, вартість і умови залучення КІФ будуть залежати від конкретної організації, яку обере забудовник (прайси на ринку є дуже різні).

Податкове навантаження при діяльності ТОВ – забудовника:

• якщо розглядаємо ТОВ на спрощеній системі оподаткування – військовий збір 1%, а також єдиний податок (3% якщо з ПДВ або 5% якщо без ПДВ)
• якщо розглядаємо ТОВ на загальній системі оподаткування – податок на прибуток 18 % + ПДВ 20 % (зареєструватися платником ПДВ доведеться при досягненні 1 млн грн обсягу операцій від продажів за останні 12 міс.), може бути цікавим лише якщо більшість коштів доходу ТОВ піде на офіційну оплату витрат по будівництву з ПДВ.

Податкове навантаження при виведенні коштів з ТОВ на фіз. особу засновника, а також з КІФ на ТОВ: 9% при виплаті дивідендів + 5 % військовий збір (або рефінансування в наступні обʼєкти)

Плюси і мінуси цієї схеми

Плюси:

• всім добре відома і широко розповсюджена схема, за якою діє значна частина великих забудовників і яка дає можливість більшу частину коштів акумулювати на КІФі, тим самим звільнивши ці кошти від сплати податку на прибуток.

Мінуси:

судова практика.ається поквартально. Останній термін звітності – 40 днів після закінчення кварталу.

• складність організації цієї схеми;
• досить високі витрати на оренду КІФ і дуже високі витрати на створення власного КІФ;

• якщо є необхідність виведення коштів в якості дивідендів, то спочатку КІФ виплачує дивіденди ТОВ, а лише після цього ТОВ зможе виплачувати дивіденди засновнику фіз.особі.
• судова практика.

Варіант 4 – Створення ЖБК

Житлово – будівельні кооперативи існують і зараз. І в деяких ситуаціях вони ідеально підходять для будівництва котеджних містечок.

Чому?

Податкове навантаження при діяльності: 0%

Податкове навантаження при виведенні коштів з кооперативу: 0%

Але робота з кооперативом може мати дуже погані наслідки, якщо невірно її організувати.

Мінімальна кількість учасників для створення кооперативу – 3 особи (це можуть бути як фіз.особи, так і юр. особи). Учасники кооперативу при його створені можуть внести до кооперативу свої земельні ділянки в якості вступного внеску (звісно, ці внески не оподатковуються, п. 165.1.44 ПКУ). При цьому вони оцінюють вартість своїх внесків на власний розсуд. Далі ЖБК, залучаючи підрядників, будує котеджі, а залучаючи нових учасників – отримує фінансування (і знову ж таки, внески нових членів не оподатковуються). Після реалізації котеджу, учасник, який вносив до ЖБК земельну ділянку, може вийти з ЖБК і взамін забрати свою частку в грошовому еквіваленті. Якщо цей учасник оцінив свою землю при внесенні до ЖБК в умовних 2 млн грн (нічого не заважає йому так вчинити), і при виході з ЖБК забрав назад свої 2 млн. грн (які надійшли на ЖБК від реалізації котеджу), то жодного доходу не виникло, а отже і жодного оподаткування також. 

❗️Два основні ризики схеми із ЖБК

Питання ПДВ при внесенні земельних ділянок

Чинним законодавством України не передбачений обов’язок кооперативу реєструватись у якості платника ПДВ. Операції з внесення фізичними особами вступних внесків і паїв не оподатковуються ПДВ (пп.196.1.1 ПКУ). Проте, іноді податківці трактують податкове законодавство особливим чином і приходять до іншого висновку. Існує дві індивідуальні податкові консультації з цього питання, які мають протилежні висновки податківців. Тому перед створенням ЖБК, якщо планується внесення земельних ділянок, краще звернутися за власною індивідуальною податковою консультацією.

Питання ПДВ при постачанні житла

Також є звільненою від оподаткування ПДВ операція з передачі житла учаснику кооперативу, оскільки ця операція НЕ є першим постачанням житла (пп. 197.1.14. ПКУ). Першим постачанням є постачання послуг від підрядника щодо спорудження відповідного об’єкту на користь ЖБК (ІПК від 02.09.2024, а також рішення суду в справі №813/7150/14). У зв’язку з цим є можливим здійснювати діяльність ЖБК без сплати ПДВ і без реєстрації платником ПДВ. Але для цього є необхідним офіційно оформлювати правовідносини кооперативу з підрядною організацією, яка здійснюватиме будівельні роботи, та підтверджувати всі операції, пов’язані із залученням підрядника необхідними документами.

Плюси і мінуси цієї схеми

Плюси:

• можливість 0% оподаткування;
• зрозуміла схема, яка тривалий час функціонує, а отже має напрацьовану практику;
• відсутність необхідності залучення сторонніх організацій (як у варіанті з КІФ).

Мінуси:

• покупці спочатку підписують документи про вступ до кооперативу, вносять кошти в якості паю. Потім підписують договір міни, по якому пай міняють на готовий будинок і землю. Це може бути складним для розуміння покупця;
• потрібна команда бухгалтерів, яка може правильно супроводжувати діяльність кооперативу;
• деякі бухгалтери вважають, що теоретично існує можливість донарахування податків для покупців (хоча поки що такої практики від податкової не спостерігалося і ці ризики теоретичні).

Якщо у вас залишилися питання або ви бажаєте обговорити свою ситуацію, звертайтеся за консультацією до нашого податкового адвоката або головного бухгалтера, щоб обговорити саме вашу ситуацію. Якщо у вас є зауваження або цікаві пропозиції по темі пропоную обговорити їх під відео.