Jak uniknąć wysokich podatków przy budowie osiedla domków na Ukrainie
Będą tu podejmowane działania praktyczne na rzecz strategii promowania życia na wsi
Poniżej znajdziesz wiele ważnych informacji i praktycznych linków. Jeśli trudno będzie Ci samodzielnie zrozumieć wszystkie podatkowe niuanse związane z budową osiedla domków, nie trać czasu. Powierz to specjaliście. Doświadczony księgowy pomoże Ci wybrać optymalny system opodatkowania dla Twojego projektu, a w razie potrzeby zorganizuje pełną obsługę księgową budowy.
Wcześniej osiedla domków budowano przez indywidualnych deweloperów, bez rejestracji działalności gospodarczej i przy bardzo niskich podatkach.
Obecnie jednak, zgodnie z obowiązującym prawem podatkowym, jeśli osoba fizyczna sprzedaje domy, które posiadała krócej niż 3 lata (ponieważ oczywiste jest, że tuż po zakończeniu budowy obiekt zostanie sprzedany, a nie zatrzymany), to opodatkowanie będzie niezwykle wysokie: 10% za pierwszy obiekt i 23% za drugi oraz kolejne obiekty w ciągu roku. I to bez kosztów notarialnego potwierdzenia transakcji oraz bez kosztów po stronie kupującego (1% PFU).
Dlatego organizując budowę domków, należy dokładnie przemyśleć schemat optymalizacji podatkowej. Nie istnieje jeden uniwersalny sposób, który pasowałby do każdego dewelopera. Wybór odpowiedniego modelu opodatkowania budowy zależy od wielu czynników: kto jest właścicielem działki budowlanej, jaki jest rozmiar projektu oraz jaki jest ostateczny cel dotyczący uzyskanego dochodu (czasami cały dochód należy wypłacić osobie fizycznej, a czasami część należy ponownie zainwestować w projekt). Celem tego artykułu jest analiza możliwych sposobów optymalizacji obciążeń podatkowych. Ważne jest, aby każdy deweloper skonsultował się z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, aby działać zgodnie z prawem i uniknąć naruszeń. Jeśli chcesz skomentować artykuł lub coś dodać, na dole znajdziesz link do naszego filmu na ten temat – możesz zostawić komentarz pod wideo.
Jakie istnieją opcje optymalizacji podatkowej w zakresie budowy osiedli domków?
Opowiem o 4 wariantach, abyś mógł lepiej zorientować się w różnych sytuacjach.
Wariant 1 – Sprzedaż pustej działki
Ten wariant jest często stosowany, ale w rzeczywistości nie jest sposobem na optymalizację podatków. To raczej metoda ukrycia rzeczywistej transakcji sprzedaży domu.
Wygląda to tak: osoba fizyczna jest właścicielem działki, na której budowany jest dom jednorodzinny. Na końcowym etapie budowy podpisywana jest z nabywcą umowa kupna-sprzedaży działki (formalnie sprzedawana jest pusta działka, bez żadnych obiektów). Oczywiście, zgodnie z tą umową, kupujący płaci tylko za samą działkę (której wartość jest zwykle niska). Zasadniczą część pieniędzy kupujący przekazuje bez umowy (a więc bez opodatkowania).
Kiedy kupujący staje się właścicielem działki, w jego imieniu składane są dokumenty o rozpoczęciu robót budowlanych, a nowy właściciel „rzekomo” szybko buduje obiekt i od razu rejestruje prawo własności na swoje nazwisko.
Obciążenie podatkowe przy sprzedaży działki: od 0% do 23% w zależności od liczby sprzedaży w ciągu roku, okresu posiadania działki oraz udokumentowanych kosztów jej zakupu.
Obciążenie podatkowe przy sprzedaży domu: brak. W końcu formalnie sprzedaży domu nie ma.
Zalety i wady tego schematu
- oficjalnie zawierana jest tylko umowa kupna-sprzedaży „pustej” działki, więc podatek płacony jest od stosunkowo małej kwoty. Przykład: działka pod zabudowę w okolicach Kijowa – 450 tys. UAH, ta sama działka z gotowym domem – od 3 mln UAH. Nawet przy najwyższej stawce 23% podatek od sprzedaży „pustej” działki wyniesie 103 500 UAH, a od sprzedaży działki z domem – 690 000 UAH.
- jest to bezpośrednie naruszenie prawa;
- kupujący zazwyczaj nie chcą się na to zgodzić, ponieważ formalnie kupują tylko działkę, a faktycznie płacą także za gotowy dom, którego „na papierze” jeszcze nie ma.
Wniosek: to nie jest legalny sposób optymalizacji podatków, lecz ryzykowny i niekorzystny reputacyjnie schemat, szczególnie jeśli budujesz większy biznes.
Wariant 2 – Utworzenie spółki z o.o. na uproszczonym systemie podatkowym i sprzedaż gotowego domu przez spółkę
W tym przypadku deweloperem będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.). W praktyce prawie zawsze działki, na których planowana jest budowa domów jednorodzinnych, należą do osób fizycznych. Te osoby mogą współpracować, założyć spółkę i wnieść działki jako wkład do kapitału zakładowego. Następnie spółka buduje domy i sprzedaje gotowe obiekty końcowym nabywcom na podstawie standardowej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.
Obciążenie podatkowe działalności spółki z o.o.: 5% przychodu spółki (jednolity podatek, trzecia grupa, bez VAT) + 1% składka wojskowa.
Obciążenie podatkowe przy wypłacie środków ze spółki z o.o.:
- 9% przy wypłacie dywidend + 5% składka wojskowa (punkt 167.5.4 KPU);
- 0% przy całkowitym wycofaniu wspólnika ze spółki, jeśli wartość nieruchomości wniesionej do kapitału zakładowego jest równa wartości udziału w momencie wystąpienia wspólnika. Oznacza to, że jeśli działki należą do różnych osób fizycznych, mogą one zostać wniesione do spółki jako wkład, a po realizacji projektu osoba, która wniosła daną działkę, może wystąpić ze spółki, odbierając swój udział w formie gotówki. Jeżeli wartość działki przy wniesieniu (ustalana według uznania wspólnika, bez obowiązku wyceny rzeczoznawcy) i wartość udziału przy wystąpieniu są równe – nie powstaje dochód, więc nie ma podatku;
- lub wypłata wynagrodzenia dla indywidualnych przedsiębiorców (grupa II lub III), którzy świadczyli usługi na rzecz spółki.
*Przy wypłacie środków przedsiębiorcom indywidualnym otrzymane kwoty są ich przychodem, od którego również należy zapłacić podatek:
Przedsiębiorcy indywidualni z grupy II:
- Podatek ryczałtowy: 1600 UAH.
- Składka wojskowa: 800 UAH (10% płacy minimalnej – 8000 UAH).
- Minimalna składka na ubezpieczenie społeczne: 1760 UAH (22% płacy minimalnej).
Przedsiębiorcy indywidualni z grupy III:
- Podatek ryczałtowy: 3% z VAT lub 5% bez VAT.
- Składka wojskowa: 1% przychodu.
- Minimalna składka na ubezpieczenie społeczne: 1760 UAH (22% płacy minimalnej).
**Warto jednak wiedzieć, że organy podatkowe doskonale rozumieją ten „schemat”. Traktują go jako unikanie opodatkowania lub jako stosunek pracy. Nadużywanie takiego rozwiązania może skutkować dodatkowymi podatkami i karami.**
Zalety i wady tego schematu
- Wspólnicy spółki z o.o. odpowiadają tylko do wysokości wniesionych wkładów (a nie całym swoim majątkiem);
- wartość majątku wniesionego do kapitału zakładowego można określić według uznania założyciela (bez obowiązkowej wyceny rzeczoznawcy);
- spółka z o.o. może sprzedawać nieruchomość po wartości księgowej (która często znacznie różni się od wartości rynkowej).
❗️Najczęstszy błąd w tym schemacie: nie należy sprzedawać nieruchomości poniżej jej wartości księgowej, ponieważ będzie to traktowane jako dodatkowa korzyść dla nabywcy – osoby fizycznej (w takim przypadku spółka-sprzedawca powinna potrącić i odprowadzić 18% podatku dochodowego + 5% składki wojskowej). Przykład takiego orzeczenia: Postanowienie Sądu Najwyższego z 02.05.2024 r., sygn. akt 320/3024/22.
- łączny przychód spółki z o.o. w trzeciej grupie w ciągu roku nie może przekroczyć 1167 minimalnych wynagrodzeń, czyli 9 336 000 UAH w 2025 roku (punkt 3 ustępu 291.4 KPU);
❗️Jeśli przychód spółki w danym roku przekroczy tę kwotę, od nadwyżki należy zapłacić podatek w podwójnej wysokości (czyli 6%, jeśli stawka wynosiła 3% z VAT, lub 10%, jeśli wynosiła 5% bez VAT – zgodnie z punktem 1 ustępu 293.5 KPU). Stawka składki wojskowej 1% pozostaje niezmieniona (zarówno dla kwoty do limitu, jak i powyżej). Dodatkowo konieczne będzie przejście z systemu uproszczonego na ogólny – należy złożyć wniosek najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, w którym przekroczono limit. W przypadku przekroczenia limitu przychodów ze sprzedaży naliczany jest również VAT w wysokości 20% wartości sprzedanej nieruchomości.
- dość wysokie obciążenie podatkowe, jeśli środki z firmy mają zostać wypłacone wspólnikom w formie dywidend.
Jeśli masz pytania lub chcesz omówić swoją sytuację, skontaktuj się z naszym doradcą podatkowym lub głównym księgowym, aby uzyskać konsultację.
Wariant 3 – Zaangażowanie CIF
CIF to korporacyjny fundusz inwestycyjny. Mówiąc najprościej, to spółka akcyjna utworzona w celu pozyskiwania inwestycji. Oznacza to, że sam CIF nie jest deweloperem – to podmiot, który pomaga deweloperowi w przyciąganiu kapitału do projektu budowlanego. Dlaczego deweloper potrzebuje dodatkowej spółki? Ponieważ środki CIF są zwolnione z podatku dochodowego.
W związku z tym, przy zakupie nieruchomości, nabywcy podpisują umowę z CIF (i wpłacają część środków na jej podstawie), a także umowę z deweloperem (na podstawie której płacą pozostałą część kwoty). W ten sposób deweloper zmniejsza część środków, które formalnie stanowią jego przychód. Natomiast środki „pozostające” w CIF mogą później zostać wypłacone deweloperowi w formie dywidend.
Na rynku istnieją trzy opcje:
- deweloper tworzy własny CIF – jest to proces długi, kosztowny i skomplikowany operacyjnie. Dlatego z tego rozwiązania korzystają tylko najwięksi gracze na rynku budowlanym. Przykład: minimalny kapitał zakładowy wynosi 10 000 000 UAH (stan na 2025 r.);
- deweloper kupuje gotowy CIF – to nie zmienia istoty rozwiązania, jedynie przyspiesza proces w porównaniu do tworzenia własnego funduszu;
- tymczasowe wynajęcie zewnętrznego CIF – deweloper może skorzystać z usług funduszu, którego nie jest właścicielem. Oczywiście koszt i warunki współpracy zależą od konkretnej organizacji (ceny na rynku są bardzo zróżnicowane).
Obciążenie podatkowe działalności spółki deweloperskiej (sp. z o.o.):
- w przypadku spółki z o.o. na uproszczonym systemie podatkowym – 1% składki wojskowej oraz podatek ryczałtowy (3% z VAT lub 5% bez VAT);
- w przypadku spółki z o.o. na ogólnym systemie podatkowym – podatek dochodowy 18% + VAT 20% (obowiązek rejestracji jako podatnik VAT powstaje, gdy obrót z ostatnich 12 miesięcy przekroczy 1 mln UAH). Ten wariant może być korzystny tylko wtedy, gdy większość przychodów spółki przeznaczona jest na pokrycie kosztów budowy z VAT.
Obciążenie podatkowe przy wypłacie środków ze spółki z o.o. do osoby fizycznej (wspólnika) oraz z CIF do spółki: 9% przy wypłacie dywidend + 5% składki wojskowej (lub refinansowanie na kolejne projekty).
Zalety i wady tego schematu
- Dobrze znany i szeroko stosowany schemat, z którego korzysta wielu dużych deweloperów. Pozwala gromadzić większość środków w CIF, co zwalnia je z podatku dochodowego.
Sprawozdawczość podatkowa CIF jest składana kwartalnie. Ostateczny termin złożenia raportu to 40 dni po zakończeniu kwartału.
- złożoność organizacyjna całego schematu;
- dość wysokie koszty wynajmu CIF oraz bardzo wysokie koszty utworzenia własnego funduszu;
- jeśli konieczne jest wypłacenie środków w formie dywidend, najpierw CIF wypłaca dywidendy spółce z o.o., a dopiero potem spółka może przekazać je wspólnikowi – osobie fizycznej;
- niejednolita praktyka orzecznicza sądów.
Wariant 4 – Utworzenie spółdzielni budowlano-mieszkaniowej
Spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe wciąż istnieją i w niektórych sytuacjach są idealnym rozwiązaniem przy budowie osiedli domków jednorodzinnych.
Dlaczego?
Obciążenie podatkowe z tytułu działalności: 0%
Obciążenie podatkowe przy wypłacie środków ze spółdzielni: 0%
Jednak współpraca ze spółdzielnią może mieć bardzo poważne konsekwencje, jeśli nie zostanie prawidłowo zorganizowana.
Minimalna liczba członków potrzebna do założenia spółdzielni to 3 osoby (mogą to być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne). Przy zakładaniu spółdzielni członkowie mogą wnieść swoje działki jako wkład członkowski (te wkłady nie podlegają opodatkowaniu, zgodnie z art. 165.1.44 Kodeksu Podatkowego Ukrainy). Wartość tych wkładów określana jest według uznania członków. Następnie spółdzielnia, zatrudniając wykonawców, buduje domki i pozyskuje nowych członków, którzy również wnoszą środki (i ponownie – te wkłady nie są opodatkowane). Po sprzedaży domku członek, który wniósł działkę, może wystąpić ze spółdzielni i odebrać swój udział w gotówce. Jeśli np. wycenił swój wkład na 2 mln UAH, a po sprzedaży domku wypłacono mu tę samą kwotę 2 mln UAH, nie powstaje dochód, więc nie ma podatku.
❗️Dwa główne ryzyka schematu spółdzielczego
1. Kwestie VAT przy przekazywaniu działek
Obowiązujące przepisy Ukrainy nie nakładają na spółdzielnię obowiązku rejestracji jako płatnika VAT. Transakcje związane z wniesieniem wkładów członkowskich i udziałowych przez osoby fizyczne nie podlegają VAT (pkt 196.1.1 KPU). Jednak zdarza się, że organy podatkowe interpretują przepisy w sposób odmienny i dochodzą do innych wniosków. Istnieją dwie indywidualne interpretacje podatkowe dotyczące tego zagadnienia, w których przedstawiono sprzeczne stanowiska urzędów skarbowych. Dlatego przed założeniem spółdzielni, jeśli planowane jest wniesienie działek, warto wystąpić o własną indywidualną interpretację podatkową.
2. Kwestie VAT przy przekazywaniu mieszkań
Transakcja przekazania mieszkania członkowi spółdzielni również jest zwolniona z VAT, ponieważ nie stanowi pierwszej dostawy lokalu (pkt 197.1.14 KPU). Pierwszą dostawą są usługi wykonawcy świadczone na rzecz spółdzielni budowlano-mieszkaniowej przy budowie obiektu (IPK z 02.09.2024 oraz orzeczenie w sprawie nr 813/7150/14). Z tego powodu spółdzielnia może prowadzić działalność bez płacenia VAT i bez rejestracji jako płatnik VAT. Należy jednak formalnie uregulować relacje prawne z wykonawcą, który będzie realizował prace budowlane, i potwierdzić wszystkie operacje odpowiednimi dokumentami.
Zalety i wady tego schematu
- możliwość zastosowania 0% opodatkowania;
- jasny i przejrzysty schemat, który funkcjonuje od lat i ma ugruntowaną praktykę;
- brak konieczności angażowania podmiotów trzecich (jak w przypadku CIF).
- nabywcy muszą najpierw podpisać dokumenty o przystąpieniu do spółdzielni i wnieść wkład, a dopiero potem podpisać umowę zamiany, na mocy której wkład zamieniany jest na gotowy dom i działkę. Dla wielu kupujących może to być niezrozumiałe i skomplikowane;
- konieczny jest zespół księgowych, który potrafi prawidłowo obsługiwać działalność spółdzielni;
- niektórzy księgowi uważają, że teoretycznie istnieje ryzyko dodatkowego opodatkowania po stronie nabywców (choć do tej pory nie występuje taka praktyka ze strony urzędów skarbowych i ryzyko to ma charakter teoretyczny).
Jeśli masz pytania lub chcesz omówić swoją sytuację, skontaktuj się z naszym doradcą podatkowym lub głównym księgowym, aby omówić szczegóły Twojej sprawy. Jeśli masz uwagi lub ciekawe sugestie dotyczące tematu, zapraszam do dyskusji pod filmem.
Czy chciałbyś omówić współpracę osobiście?
Zostaw zgłoszenie, a nasi specjaliści wkrótce do Ciebie zadzwonią.
