Jak zoptymalizować podatki dla deweloperów na Ukrainie: LLC, ZhBK, KIF – porównanie modeli
W branży budowlanej wybór właściwego modelu opodatkowania to fundament sukcesu finansowego projektu. Błąd na etapie planowania struktury może prowadzić do utraty zysków lub długotrwałych sporów sądowych z organami podatkowymi.
Już na samym początku warto zbudować przejrzysty, zgodny z prawem i ekonomicznie efektywny model, który pozwala:
– zmniejszyć ogólne obciążenie podatkowe;
– zminimalizować ryzyko kontroli i dodatkowych naliczeń podatkowych;
– zachować elastyczność dla skalowania kolejnych projektów.
W tym artykule omówimy cztery główne modele strukturyzacji działalności budowlanej oraz deweloperskiej w Ukrainie, przeanalizujemy ich zalety, ryzyka oraz zakres zastosowania. Możliwe, że zainteresują Cię również informacje dotyczące optymalizacji podatkowej budowy osiedli domków oraz nieruchomości komercyjnych, a także nasza obsługa i księgowość dla deweloperów.
Spółka z o.o. na zasadach ogólnych z VAT
Dla kogo odpowiednie: Projekty o dużej skali, budownictwo mieszkaniowe i komercyjne z wysokim udziałem udokumentowanych kosztów.
Spółka z o.o. na zasadach ogólnych opodatkowania jest klasycznym i najbardziej przejrzystym rozwiązaniem dla systemowych deweloperów. Model ten jest optymalny w sytuacji, gdy planujesz akumulować znaczne, oficjalnie udokumentowane koszty budowy.
Obciążenie podatkowe:
Podatek dochodowy – 18% (wyłącznie od różnicy pomiędzy przychodami a kosztami);
VAT – 20% (od różnicy pomiędzy zobowiązaniem VAT a podatkiem naliczonym)
Zasada działania
Główna idea polega na „zrównoważeniu” zobowiązań podatkowych z tytułu VAT (powstających przy sprzedaży nieruchomości) kwotą podatku naliczonego uzyskanego od generalnych wykonawców i dostawców materiałów. Jeżeli 85–90% zakupów towarów i usług budowlanych dokonywane jest u podatników VAT, pozwala to istotnie obniżyć podstawę opodatkowania (a nawet całkowicie uniknąć zapłaty VAT).
Dodatkowo, w tym modelu podatek dochodowy płacony jest wyłącznie od rzeczywistej różnicy pomiędzy przychodami a kosztami, a nie od całego obrotu, jak ma to miejsce w przypadku podatku ryczałtowego.
Zalety
Niuanse i wady
Stosowanie tego modelu wymaga nienagannego prowadzenia księgowości.
Należy również uwzględnić obciążenie podatkowe przy wypłacie zysku: przy wypłacie dywidend na rzecz wspólnika będącego osobą fizyczną należy zapłacić 9% PIT oraz 5% opłaty wojskowej (art. 167.5.4 Kodeksu Podatkowego Ukrainy).
*Czasami stosuje się wypłatę środków ze spółki z o.o. poprzez umowy z jednoosobowymi działalnościami gospodarczymi na uproszczonym systemie opodatkowania (grupa 3). W takim przypadku łączne obciążenie podatkowe środków wypłacanych z osoby prawnej wynosi 6% (w tym: 5% – podatek ryczałtowy oraz 1% – opłata wojskowa).
Warto jednak wiedzieć, że organy podatkowe doskonale rozumieją ten „schemat”. Jest on traktowany jako unikanie opodatkowania lub jako ukryte stosunki pracy. Nadużywanie takiego rozwiązania może prowadzić do dodatkowych naliczeń podatków oraz kar.
Spółdzielnia mieszkaniowo-budowlana (SMB)
Dla kogo odpowiednia: Budowa mieszkań (osiedla domków, zabudowa szeregowa, budynki wielorodzinne).
Wykorzystanie SMB jest jednym z najpopularniejszych modeli optymalizacji VAT w budownictwie mieszkaniowym dzięki szczególnym przepisom Kodeksu Podatkowego Ukrainy.
Obciążenie podatkowe w trakcie działalności: 0%
Zasada działania
Członkowie spółdzielni mogą wnieść do niej swoje działki gruntu (operacja ta nie podlega opodatkowaniu, art. 165.1.44 Kodeksu Podatkowego Ukrainy). Następnie SMB, angażując wykonawców, realizuje budowę obiektów, a pozyskując nowych członków – otrzymuje finansowanie (również bez opodatkowania wkładów). Po zakończeniu projektu członek, który wniósł grunt, może otrzymać swoją część w formie pieniężnej. Jeżeli nie powstał żaden dochód (dodatnia różnica), nie występuje również opodatkowanie.
Istota ulgi VAT polega na następującym mechanizmie. Zgodnie z pkt 197.1.14 ust. 197.1 art. 197 Kodeksu Podatkowego Ukrainy, dostawy mieszkań (obiektów zasobu mieszkaniowego) są zwolnione z VAT, z wyjątkiem „pierwszej dostawy”.
Kluczowe znaczenie ma prawidłowa interpretacja pojęcia „pierwszej dostawy”. Zgodnie z orzecznictwem sądowym oraz wyjaśnieniami organów podatkowych, jeżeli SMB angażuje firmę wykonawczą do realizacji budowy, za pierwszą dostawę uznaje się przekazanie usług budowlanych od wykonawcy do spółdzielni. W konsekwencji dalsze przekazanie mieszkań przez SMB swoim członkom (nabywcom) stanowi już drugą dostawę, która jest zwolniona z VAT.
Pozwala to spółdzielni funkcjonować bez rejestracji jako podatnik VAT nawet w przypadku przekroczenia progu 1 mln UAH obrotu, ponieważ transakcje zwolnione z VAT nie są uwzględniane przy ustalaniu obowiązku rejestracji.
Więcej na temat optymalizacji podatkowej w projektach mieszkaniowych znajdziesz w artykule.
Zalety
Przy prawidłowym zarządzaniu SMB pozwala osiągnąć obciążenie podatkowe zarówno w trakcie działalności, jak i przy wypłacie środków ze spółdzielni na poziomie 0%.
Żaden inny model nie zapewnia takiego rezultatu.
Niuanse i wady
Jeżeli chodzi o budynek wielorodzinny i oprócz mieszkań planowana jest sprzedaż lokali niemieszkalnych (powierzchni komercyjnych, komórek lokatorskich, miejsc parkingowych), model SMB wymaga modyfikacji. Dostawy nieruchomości niemieszkalnych nie są zwolnione z VAT.
Jeżeli SMB rozpocznie sprzedaż komórek lub biur, ryzykuje przekroczenie limitu 1 mln UAH opodatkowanych transakcji i będzie zobowiązana do rejestracji jako podatnik VAT, co zniweczy całą strukturę optymalizacji.
W celu sprzedaży lokali niemieszkalnych warto zaangażować odrębny podmiot prawny (spółkę z o.o. – wykonawcę). Schemat może wyglądać następująco:
- SMB występuje jako inwestor / zamawiający budowę.
- Spółka z o.o. (wykonawca) uzyskuje prawa majątkowe do lokali niemieszkalnych (np. poprzez umowę inwestycyjną, umowę sprzedaży praw majątkowych lub jako wynagrodzenie za wykonane prace).
- Spółka z o.o. samodzielnie sprzedaje te lokale nabywcom końcowym. Pozwala to rozdzielić przepływy finansowe i zachować status podmiotu niebędącego podatnikiem VAT dla spółdzielni.
Spółka z o.o. na uproszczonym systemie opodatkowania
Dla kogo odpowiednia: budowa niewielkich projektów, sytuacje bez oficjalnie udokumentowanych kosztów lub realizacja nieruchomości komercyjnej, która nie będzie sprzedawana, lecz przeznaczona na wynajem.
Obciążenie podatkowe w trakcie działalności: 5% – podatek ryczałtowy (od obrotu), 1% – opłata wojskowa.
Limit dochodu: Roczny dochód nie może przekraczać 1167 minimalnych wynagrodzeń (stan na 2026 rok – około 10 mln UAH), co pozwala spółce z o.o. pozostać na uproszczonym systemie opodatkowania bez rejestracji jako podatnik VAT.
Zasada działania
Istnieją projekty, w których brak jest udokumentowanych kosztów (np. gdy grunt jest już własnością inwestora, a prace wykonywane są własnymi siłami i materiałami). W takiej sytuacji ogólny system opodatkowania jest ekonomicznie nieopłacalny. Ponadto występują projekty budowy nieruchomości komercyjnej, która nie będzie sprzedawana, lecz pozostanie własnością spółki z o.o. w celu dalszego wynajmu, generując stabilny, choć rozłożony w czasie dochód (również bez istotnych kosztów).
Zalety
Stosowanie spółki z o.o. na podatku ryczałtowym (3. grupa) jest atrakcyjne ze względu na prostotę administracyjną, księgową oraz relatywnie niskie obciążenie podatkowe.
Niuanse i wady
- Dodatkowo przy wypłacie środków z osoby prawnej w formie dywidend należy zapłacić 9% PIT oraz 5% opłaty wojskowej. Łączne obciążenie podatkowe (w trakcie działalności + na etapie wypłaty środków na rzecz osoby fizycznej – wspólnika) wynosi zatem 20%.
Jak wskazano powyżej, czasami optymalizuje się obciążenie podatkowe przy wypłacie środków z osoby prawnej nie w formie dywidend, lecz poprzez umowy z jednoosobowymi działalnościami gospodarczymi na uproszczonym systemie opodatkowania (3. grupa): 5% – podatek ryczałtowy oraz 1% – opłata wojskowa. W takim przypadku łączne obciążenie podatkowe wynosi 12%. Należy jednak pamiętać, że wariant ten wiąże się z ryzykiem sporów z organami podatkowymi.
- Ograniczenie obrotu: Jeżeli planujesz sprzedaż nawet kilku drogich lokali, szybko osiągniesz limit, po czym będziesz zmuszony przejść na ogólny system opodatkowania.
Korporacyjny fundusz inwestycyjny (KIF)
Dla kogo odpowiedni: Duzi deweloperzy, projekty mieszkaniowe o dużej skali.
Jest to najbardziej złożony, ale jednocześnie jeden z najskuteczniejszych modeli dla dużego biznesu. Jest on powszechnie stosowany przez liderów rynku do strukturyzowania sprzedaży.
Obciążenie podatkowe przy działalności spółki z o.o. (zależne od wybranego systemu opodatkowania):
Zasada działania
Model ten przewiduje podział płatności kupującego na dwie części:
- Zakup nieruchomości: Zapłata środków na rachunek dewelopera (spółki z o.o.) za nieruchomość (często po koszcie własnym lub z minimalną marżą).
- Zakup instrumentu pochodnego (opcji): Zapłata środków na rachunek KIF za papier wartościowy (kontrakt terminowy lub opcję), który daje prawo do otrzymania nieruchomości w przyszłości.
Środki otrzymane przez KIF podlegają opodatkowaniu według szczególnych zasad, co pozwala odroczyć zapłatę podatku dochodowego do momentu wypłaty dywidend uczestnikom funduszu lub jego likwidacji.
Zalety
- Optymalizacja podatku dochodowego: Zysk akumulowany w KIF jest zwolniony z podatku dochodowego w trakcie działalności funduszu.
- Delegowanie sprzedaży: Umożliwia przeniesienie części procesów sprzedażowych i akumulacji środków na zewnętrzną strukturę.
Wady
- Złożoność organizacyjna: Wymaga utworzenia lub zaangażowania KIF oraz spółki zarządzającej aktywami (KUA), co wiąże się ze znacznymi kosztami administracyjnymi.
- Podwójne umowy: Kupujący muszą podpisać dwie odrębne umowy i dokonać dwóch płatności, co wymaga dodatkowych wyjaśnień ze strony działu sprzedaży.
- Koszt wypłaty środków: Dywidendy wypłacane z KIF osobom fizycznym podlegają opodatkowaniu (9% PIT + 5% opłaty wojskowej).
Ważne: przedstawione modele mają charakter ogólnych przykładów strukturyzacji podatkowej. Każdy projekt wymaga indywidualnej analizy z uwzględnieniem źródeł finansowania, struktury aktywów oraz praktyki orzeczniczej.
Jaki model opodatkowania wybrać dla dewelopera w 2026 roku?
- Budujesz kompleks mieszkaniowy i chcesz uniknąć VAT? Wybierz SMB, ale zachowaj ostrożność w przypadku lokali komercyjnych.
- Posiadasz wysokie, oficjalne koszty z VAT? Spółka z o.o. na systemie ogólnym będzie bezpiecznym wyborem.
- Realizujesz duży projekt deweloperski? Warto rozważyć KIF.
- Budujesz niewielki obiekt pod wynajem? Spółka z o.o. na podatku ryczałtowym zapewni prostotę rozliczeń.
Więcej informacji na temat optymalizacji podatkowej przy sprzedaży nieruchomości komercyjnych znajdziesz w artykule.
Wnioski
Nie istnieje uniwersalna „pigułka” optymalizacji podatkowej. Wybór pomiędzy spółką z o.o., SMB czy KIF zależy od specyfiki projektu (mieszkaniowego lub komercyjnego), planowanego obrotu oraz struktury kosztów.
Pamiętaj, że prawo podatkowe jest dynamiczne, dlatego przed rozpoczęciem projektu zawsze warto uzyskać indywidualną konsultację oraz przygotować model finansowy dla konkretnego przypadku.
Dlatego przed startem projektu budowlanego zasadne jest nie tylko wybranie modelu opodatkowania, ale również przygotowanie modelu finansowego, analiza skutków podatkowych oraz ryzyk dla konkretnego przypadku. Pozwala to zachować kontrolę nad zyskiem, uniknąć błędów na etapie realizacji i spokojnie skalować biznes w przyszłości.
Chcesz omówić współpracę osobiście?
Zostaw zgłoszenie, a nasi specjaliści skontaktują się z Tobą w najbliższym czasie
