Jak JDG może wynajmować nieruchomości: PKD, podatki, ulgi, kary, kasy fiskalne/online

Autor artykułu: Denis Korablyov

Data aktualizacji: 08 listopada 2025

Wynajem nieruchomości to jeden z najpopularniejszych sposobów na uzyskanie stabilnego dochodu pasywnego. Jednak dla indywidualnych przedsiębiorców (IEP) może to przerodzić się w prawdziwą walkę z urzędem skarbowym, jeśli nie znasz wszystkich zasad i pułapek. Ten artykuł to Twój niezawodny przewodnik po świecie wynajmu dla IEP. Szczegółowo przeanalizujemy, który z jednoosobowych przedsiębiorców ma prawo wynajmować nieruchomość, które KVED-y należy dodać, kto może, a kto nie może wynajmować lokali oraz jak uniknąć kar, aby Twoje dochody pozostały legalne i bezproblemowe.

Ten artykuł będzie przydatny dla przedsiębiorców JDG ze wszystkich grup, księgowych, prawników, początkujących wynajmujących oraz tych, którzy planują wynajmować nieruchomości i nie chcą otrzymać kar ani stracić prawa do uproszczonego systemu podatkowego.
Jeśli prowadzisz JDG lub jesteś po prostu osobą fizyczną, posiadasz nieruchomość i rozważasz możliwość uzyskiwania dochodu pasywnego z jej wynajmu – zapoznaj się dokładnie z kluczowymi wymaganiami podatkowymi, ograniczeniami i „pułapkami”.
W tym artykule krok po kroku wyjaśniamy, kto z JDG ma prawo wynajmować nieruchomość, komu wolno to robić, jakie kody PKD należy zarejestrować, jak uniknąć kar i „przeniesienia” na ogólny system podatkowy. Ten materiał będzie również przydatny dla tych, którzy się wahają, jak lepiej uregulować działalność wynajmu – jako JDG czy jako osoba fizyczna, oraz jakie konsekwencje niesie każdy z wariantów.

Kto z JDG może wynajmować nieruchomości?

Wynajmować nieruchomości mogą nie tylko duże firmy, ale także JDG na zasadach ogólnych, JDG na ryczałcie z drugiej i trzeciej grupy, a nawet osoby fizyczne. Ale po kolei – zacznijmy od JDG.

JDG z 1 grupy nie mogą być wynajmującymi. Tutaj sprawa jest prosta. Natomiast grupa 2 i 3 – mogą! To samo dotyczy JDG na zasadach ogólnych i osób prawnych. Ale istnieją ważne niuanse, o których warto wiedzieć.

Po pierwsze, JDG na ryczałcie mają ograniczenia dotyczące powierzchni:

• działka – do 0,2 hektara
• mieszkanie – do 400 metrów kwadratowych
• komercyjne – maksymalnie 900 metrów kwadratowych

Ważne! Te powierzchnie nie sumują się. Nie można wynająć 400 metrów mieszkania i 900 metrów komercyjnych – to już będzie naruszenie, a urząd skarbowy szybko to wykaże.
Natomiast JDG na zasadach ogólnych oraz osoby prawne – bez ograniczeń. Może to być dwa hektary czy trzy budynki – nie ma problemu!

PKD dla wynajmu nieruchomości

Następnie – PKD. Aby wszystko było oficjalne, musisz mieć zarejestrowane PKD 68.20 „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. Jeśli go nie masz – nawet nie zaczynaj, bo to będzie już naruszenie.
Swoją drogą, ten kod PKD jest potrzebny tylko wynajmującemu, a nie najemcy!

Komu JDG mogą wynajmować nieruchomości?

(Swoją drogą, więcej przykładów, kiedy można stracić ryczałt, możecie zobaczyć w naszym pełnym materiale wideo na YouTube)

Dlatego – jeśli chcecie spać spokojnie i otrzymywać pasywny dochód bez zbędnych problemów – trzymajcie się trzech prostych zasad: wybierzcie odpowiednią grupę i sprawdźcie, czy macie prawo wynajmować; koniecznie zarejestrujcie PKD 68.20.
I najważniejsze – dokładnie sprawdzajcie, komu wynajmujecie nieruchomość.

Co robić, jeśli nie macie zarejestrowanego PKD 68.20?
Czy oznacza to całkowity zakaz wynajmu nieruchomości?

W rzeczywistości sytuacja jest trochę bardziej elastyczna, i urzędy skarbowe to potwierdzają.
Jeśli jesteście właścicielami nieruchomości, ale nie prowadzicie działalności najmu jako JDG (czyli nie macie PKD 68.20), to macie pełne prawo wynajmować nieruchomość po prostu jako osoba fizyczna.
To wasz wybór – zarejestrować JDG i działać oficjalnie, czy wynajmować jako zwykły obywatel.
Rejestracja JDG nie jest obowiązkowa, aby wynajmować nieruchomości.

Jednak jeśli już macie JDG zarejestrowane z PKD 68.20, sytuacja się zmienia.
Urzędy skarbowe podkreślają: w takim przypadku nie możecie jednocześnie wynajmować nieruchomości jako osoba fizyczna. Aby przejść na wynajem poza działalnością gospodarczą, trzeba najpierw wykreślić ten kod PKD z rejestru. W przeciwnym razie organy podatkowe mogą traktować cały najem jako działalność gospodarczą i naliczyć odpowiednie podatki.

Jeśli chodzi o działki rolne – obowiązuje specjalny „wyjątek gruntowy”, potwierdzony oficjalnymi konsultacjami i dotyczący właśnie gruntów rolnych. Dla innych rodzajów nieruchomości sytuacja jest bardziej rygorystyczna. Dlatego jeśli macie wątpliwości co do statusu wynajmu nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej – zalecamy skonsultować się z doradcą.

Poza tym, JDG jako właściciel nieruchomości – jest tylko zarządcą.
Właścicielem jesteście wy, jako osoba fizyczna. I to osoba fizyczna jest zobowiązana do płacenia podatku od nieruchomości za każdy metr kwadratowy ponad ustalone limity ulg – 60 m² dla mieszkań i 120 m² dla domów. Jeśli urząd skarbowy stwierdzi, że wykorzystujecie nieruchomość w działalności gospodarczej, możecie stracić ulgi. W praktyce zdarza się to rzadko, ale warto o tym pamiętać.

Nie zapomnijcie również złożyć formularza 20-OPP – to wasz sygnał dla urzędu skarbowego, że wynajmujecie konkretną nieruchomość i otrzymujecie z tego dochód. Ten formularz składa się raz po rejestracji prawa własności do obiektu. Jeśli później sprzedacie nieruchomość albo wycofacie ją z wynajmu, formularz trzeba zaktualizować.

Czy przedsiębiorca (FOP) z drugiej grupy może podnajmować wynajęte pomieszczenia?

Bardzo często można spotkać się z mitem w internecie, że przedsiębiorca (FOP) z drugiej grupy nie może podnajmować wynajętych pomieszczeń. Ale to nieprawda! Państwowa Służba Podatkowa wyjaśniła, że FOP drugiej grupy ma pełne prawo podnajmować pomieszczenia – zarówno osobom fizycznym, jak i innym przedsiębiorcom – w granicach dozwolonego limitu powierzchni. Jednocześnie zwróćcie uwagę – zgodnie z artykułem 291.4 Kodeksu Podatkowego, FOP z pierwszej i drugiej grupy nie mogą świadczyć usług pośrednictwa w kupnie-sprzedaży, wynajmie i wycenie nieruchomości. A więc, jeśli planujecie być pośrednikiem lub agentem nieruchomości – to już sprawa dla trzeciej grupy.

Kasa fiskalna i wynajem

Pamiętajcie również o kasie fiskalnej. Obecnie urząd skarbowy bardzo lubi sprawdzać jej obecność, zwłaszcza jeśli najemcy płacą gotówką lub kartą, bo wtedy trzeba wystawiać paragon fiskalny. Natomiast jeśli pieniądze wpływają bezpośrednio na IBAN, kasa fiskalna nie jest potrzebna.

Wynajem jako osoba fizyczna

Ogólnie rzecz biorąc, macie prawo wynajmować nieruchomości także bez statusu FOP – po prostu jako osoba fizyczna. I urząd skarbowy tego nie zabrania. Podkreślają: to wasz wybór – pracować jako FOP lub bez niego. Ale zwróćcie uwagę: jeśli jesteście FOP z kodem PKD 68.20 i oficjalnie wynajmujecie nieruchomość, nie możecie jednocześnie wynajmować jej jako osoba fizyczna. Najpierw trzeba usunąć ten kod z rejestru swojego FOP.

Co to oznacza? Jeśli wynajmujecie majątek jako osoba fizyczna, wasz dochód z wynajmu nie jest traktowany jako dochód z działalności gospodarczej. Podatek od tego dochodu naliczany jest według zasad podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) – 18% + 1,5% składki wojskowej. Ważne, że w tym przypadku wasz najemca staje się waszym płatnikiem podatku: sam potrąca i przekazuje podatki z waszych wypłat, składa raport PIT-4 i wy wypłacacie już „czystą” kwotę na konto. Jeśli wynajmującym jest osoba fizyczna bez statusu przedsiębiorcy, wtedy samodzielnie deklaruje dochód w rocznej deklaracji podatkowej.

I pamiętajcie: opodatkowanie dochodów osoby fizycznej z wynajmu znacznie różni się od opodatkowania FOP na podatku liniowym – stawka ryczałtowa lub procentowa jest zazwyczaj niższa.

Wynajem: część jako FOP, a część jako osoba fizyczna

Kiedy wasz biznes wynajmu zaczyna się rozwijać, a wy chcecie się skalować – wynajmować więcej powierzchni i jednocześnie nie przepłacać podatków – ważne, aby nie próbować „rozdzielać” swoich obiektów między FOP a osobę fizyczną. Podatki tego wyraźnie zabraniają. Jeśli spróbujecie część majątku wynajmować jako FOP, a część jako osoba fizyczna, możecie stracić status płatnika podatku liniowego. Wtedy trzeba będzie wynajmować wszystko tylko jako osoba fizyczna – i płacić 18% podatku dochodowego plus 1,5% składki wojskowej od całej kwoty wynajmu.

Ale jest inna opcja, jeśli naprawdę rozwijacie biznes. Część nieruchomości można wynajmować jako FOP, a inną – już jako osoba prawna na uproszczonym systemie podatkowym. Szczególnie wygodne jest to dla trzeciej grupy, bo tu nie ma ograniczeń powierzchniowych, jest tylko limit rocznego dochodu.

Jeśli wynajmujecie wszystko jako osoba fizyczna, są dwa scenariusze. Pierwszy – najemcą jest inna osoba fizyczna. Wtedy sami składacie roczną deklarację i płacicie 18% podatku oraz 1,5% składki wojskowej. Drugi przypadek – jeśli waszym najemcą FOP albo osoba prawna. Wtedy oni stają się waszymi płatnikami podatkowymi: sami potrącają i odprowadzają podatki z waszych wypłat, składają raport PIT-4, a wy otrzymujecie już „czystą” kwotę na konto.

Jeśli nie chcecie nagle przejść na ogólny system i otrzymać „niespodzianek” od urzędu skarbowego, warto poeksperymentować z różnymi schematami podziału majątku. Lepiej skonsultować się z księgowym i wybrać optymalny format współpracy jeszcze na początku skalowania.

Usługi komunalne i wynajem

I wracając do FOP-ów, przypominamy o niuansie związanym z opłatą za media. Często wynajmujący dają najemcom generatory prądu i chcą pobierać osobną opłatę za energię elektryczną. Ale energia elektryczna to towar akcyzowy i to może prowadzić do utraty statusu uproszczonego podatnika. Najprostsze i najbezpieczniejsze rozwiązanie – wliczać wszystkie media w ogólną cenę najmu, aby uniknąć ryzyka. A jeśli potrzebujecie szczegółów, co pisać w tytule przelewu, możecie już obejrzeć nasze wideo na kanale.

Kaucja i wynajem

Na koniec przypominamy jeszcze o jednym momencie – kaucji. Najemcy płacą ją jako potwierdzenie zamiaru wynajmu. Urząd skarbowy uważa ją za dochód FOP w momencie otrzymania i nie pozwala obniżać przychodów, jeśli kaucja zostanie zwrócona. Dlatego lepiej zapisywać, że kaucja to np. opłata za ostatni miesiąc wynajmu.

I nie dajcie się nabrać na schematy z minimalnym symbolicznym czynszem – urząd skarbowy ma swoje metodyki minimalnych cen i przy kontroli doliczy wam do tego minimum. Dlatego lepiej od razu podawać realną wartość rynkową, aby nie mieć problemów.

Przydatny film

Play

Wnioski

Wynajem nieruchomości to wygodne narzędzie do uzyskania pasywnego dochodu, ale tylko pod warunkiem prawidłowej rejestracji prawnej i podatkowej.
Podsumujmy najważniejsze:

• FOP z grupy 1 nie może wynajmować nieruchomości.
  
• FOP z grupy 2 – tylko osobom fizycznym i przedsiębiorcom na uproszczonym systemie (grupy 1-3).
  
• FOP z grupy 3 i system ogólny – mogą wynajmować każdemu.
  
• Obowiązkowy jest kod PKD 68.20 – bez niego wynajem jako FOP nie jest dozwolony.
  
• Jeśli wynajmujesz jako osoba fizyczna – uważaj na stawki 18% PIT + 5% opłaty wojskowej.
  
• Nie próbuj „dzielić” obiektów między FOP i osobę fizyczną – to ryzyko utraty uproszczonego systemu.
  
• Opłaty za media, kaucje, formularz 20-OPP – wszystkie te szczegóły mają znaczenie.

Wynajem to nie tylko metry kwadratowe, to kwestia mądrego planowania i przestrzegania zasad podatkowych. Aby uniknąć kar i problemów, lepiej raz skonsultować się ze specjalistą i wszystko zrozumieć. Masz pytania? Zadaj je nam!