Wynajem krótkoterminowy mieszkania na Ukrainie w 2026 roku: jak wynajmować legalnie i jakie podatki płacić

Autor artykułu: Denis Korablyov

Data aktualizacji: 15 sierpnia 2026

Najem krótkoterminowy mieszkania wygląda jak prosty sposób na zarobek: wystawiasz lokal na Booking lub w ogłoszeniu, przyjmujesz gościa na dwie doby i otrzymujesz pieniądze na kartę. Z prawnego punktu widzenia nie jest to jednak to samo, co wynajęcie mieszkania rodzinie na rok.

Większość właścicieli nawet nie zdaje sobie sprawy, że krótkoterminowe wynajmowanie mieszkania zgodnie z prawem jest działalnością gospodarczą, a nie zwykłym najmem. Oznacza to, że bez rejestracji JDG nie jest to po prostu „nieopodatkowany dochód”, lecz wykroczenie administracyjne – zagrożone grzywną do 85 000 UAH oraz konfiskatą uzyskanych środków.

Przeanalizujemy na liczbach z 2026 roku: kiedy można wynajmować jako osoba fizyczna, kiedy potrzebny jest najem krótkoterminowy przez JDG, którą grupę podatkową i kod KVED wybrać, czy potrzebna jest kasa fiskalna i kto powinien pobierać opłatę turystyczną.

Czy można wynajmować mieszkanie krótkoterminowo bez JDG

Formalnie prawo nie zabrania osobie fizycznej wynajmowania własnego mieszkania i płacenia od tego podatków. Pytanie jest inne – czy Twoja działalność ma charakter systematyczny.

Wynajęcie mieszkania jednej rodzinie na rok na podstawie umowy najmu to zwykły stosunek cywilnoprawny. Przyjmowanie nowych gości co tydzień, prowadzenie ogłoszeń i utrzymywanie mieszkania w gotowości do zameldowania to już oznaki prowadzenia biznesu.

Właśnie dlatego najwięcej sporów dotyczy nie samych podatków, lecz pytania: czy w ogóle można prowadzić najem krótkoterminowy bez rejestracji JDG.

W tym miejscu ważna jest niedawna zmiana w przepisach, której nadal nie uwzględnia większość materiałów. Wcześniej definicja przedsiębiorczości znajdowała się w art. 42 Kodeksu gospodarczego. Kodeks gospodarczy utracił moc 28 sierpnia 2025 roku na podstawie Ustawy nr 4196-IX.

Sama definicja nie zniknęła – została przeniesiona do części 1 art. 20 Kodeksu postępowania gospodarczego. Przedsiębiorczość została tam opisana jako działalność samodzielna, inicjatywna, systematyczna, prowadzona na własne ryzyko i w celu osiągnięcia zysku.

Obowiązek rejestracji określa natomiast część 2 art. 50 Kodeksu cywilnego: osoba fizyczna może wykonywać działalność gospodarczą pod warunkiem dokonania rejestracji państwowej.

Wniosek praktyczny. Przy jednorazowym lub długoterminowym wynajmie mieszkania można pozostać osobą fizyczną. Najem krótkoterminowy ze stałym napływem gości ma wszystkie cechy działalności gospodarczej, dlatego wymaga rejestracji JDG.

Jakie podatki płaci osoba fizyczna przy najmie krótkoterminowym

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie jako osoba fizyczna, dochód jest opodatkowany zgodnie z pkt 170.1 Kodeksu podatkowego Ukrainy. Stawki są następujące:

• podatek dochodowy od osób fizycznych – 18% (pkt 167.1 Kodeksu podatkowego Ukrainy);
• opłata wojskowa – 5%;

Łącznie – 23% kwoty najmu.

Kto dokładnie odprowadza podatek

Zależy to od tego, komu wynajmujesz mieszkanie.

W przypadku najmu krótkoterminowego prawie zawsze obowiązuje drugi wariant: goście są zwykłymi osobami fizycznymi, dlatego wszystkie obowiązki spoczywają na właścicielu.

W jakich terminach płacić podatki i składać deklaracje

• Kwartalnie – samodzielnie zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych i opłatę wojskową w ciągu 40 dni kalendarzowych po zakończeniu kwartału;
• do 1 maja następnego roku – złożyć deklarację o stanie majątkowym i dochodach;
• do 1 sierpnia następnego roku – dopłacić różnicę, jeśli wynika ona z deklaracji.

Jak wypełnić samą deklarację – wyjaśniamy w artykule „Deklaracja o stanie majątkowym i dochodach”.

Minimalna kwota czynszu: kiedy ma zastosowanie

Wiele materiałów ostrzega, że podatek zostanie naliczony nie od faktycznej kwoty wskazanej w umowie, lecz od minimalnego czynszu ustalonego przez lokalną radę. Jest to prawdą tylko częściowo.

Minimalna kwota jest ustalana zgodnie z Metodyką zatwierdzoną uchwałą Gabinetu Ministrów Ukrainy nr 1253. Jednak sama Metodyka w pkt 1 wyraźnie wyłącza ze swojego zakresu najemców będących osobami fizycznymi, które nie są podmiotami gospodarczymi.

Oznacza to, że jeśli wynajmujesz mieszkanie zwykłej osobie fizycznej, minimalna kwota czynszu nie ma zastosowania – podatek jest obliczany od faktycznie otrzymanej kwoty. Zasada zaczyna obowiązywać, gdy najemcą jest osoba prawna lub JDG.

Jest to stanowisko organów podatkowych, a nie bezpośredni przepis ustawy, dlatego przy dużych kwotach warto uzyskać własną indywidualną interpretację podatkową.

Jaka kara grozi za najem krótkoterminowy mieszkania bez rejestracji JDG

Systematyczne wynajmowanie mieszkania bez rejestracji JDG podlega art. 164 Kodeksu Ukrainy o wykroczeniach administracyjnych – prowadzenie działalności gospodarczej bez rejestracji państwowej.

*Kwoty obliczono na podstawie kwoty wolnej od opodatkowania: 17 UAH dla określenia wysokości grzywny oraz 1 664 UAH dla kwalifikacji „dochodu w dużych rozmiarach” (50% minimum egzystencji dla osób zdolnych do pracy zgodnie z Ustawą o budżecie państwa na 2026 rok).

Grzywna nie jest jedyną konsekwencją. Organ podatkowy dodatkowo naliczy podatek dochodowy od osób fizycznych i opłatę wojskową od całego ujawnionego dochodu, a także karę za brak zapłaty i odsetki. Skąd urząd skarbowy może się o tym dowiedzieć? Najczęściej z ogłoszeń i profili na platformach rezerwacyjnych, skarg sąsiadów lub wspólnoty mieszkaniowej, a także z regularnych wpływów na kartę od różnych osób.

Ryzyko nie ogranicza się więc tylko do grzywny: bez rejestracji JDG trzeba będzie dodatkowo zapłacić podatki, kary i odsetki od już uzyskanego dochodu.

JDG dla najmu krótkoterminowego: którą grupę wybrać

Wybór grupy zależy przede wszystkim od tego, kim są Twoi klienci, jaki poziom dochodów planujesz osiągać oraz czy pracujesz wyłącznie z turystami, czy również z firmami.

Do wynajmu mieszkań odpowiednia jest druga lub trzecia grupa jednolitego podatku. Pierwsza grupa nie nadaje się do tego w ogóle: dopuszcza jedynie handel detaliczny na targowiskach oraz usługi dla ludności z zamkniętego katalogu.

Różnica między drugą a trzecią grupą polega na tym, komu możesz świadczyć usługi.

Druga grupa jest odpowiednia, jeśli przyjmujesz zwykłych turystów. Turysta jest traktowany jako osoba fizyczna i nie musi być płatnikiem jednolitego podatku.

Trzecia grupa jest potrzebna, jeśli wśród gości są firmy rezerwujące noclegi dla pracowników w podróży służbowej. JDG z drugiej grupy nie może świadczyć usług osobie prawnej działającej na ogólnym systemie opodatkowania.

Jaki kod KVED jest potrzebny do najmu krótkoterminowego

To kluczowa decyzja, od której zależą zarówno ograniczenia, jak i ryzyka. Najem krótkoterminowy i długoterminowy obejmują dwie różne klasy KVED, a różnica między nimi wynika z długości pobytu, a nie z rodzaju nieruchomości.

Klasy 55.20 i 68.20 wzajemnie się wykluczają: w objaśnieniu do 55.20 wskazano, że pobyt długoterminowy należy do sekcji 68, natomiast w objaśnieniu do 68.20 – że pobyt krótkoterminowy należy do sekcji 55.

Główna zasada jest prosta: przy krótkoterminowym wynajmie mieszkań stosuje się KVED 55.20, a przy najmie długoterminowym – 68.20. To właśnie te dwa kody KVED przedsiębiorcy najczęściej mylą.

Jeśli dodatkowo sprzątasz, zmieniasz pościel i zapewniasz gościom wyżywienie, jest to już usługa hotelowa, czyli KVED 55.10.

Czy limit powierzchni 400 m² obowiązuje przy najmie krótkoterminowym przez JDG

Dla płatników jednolitego podatku obowiązuje bezpośrednie ograniczenie dotyczące powierzchni nieruchomości, które można wynajmować. Zostało ono określone w podpunkcie 291.5.3 Kodeksu podatkowego Ukrainy.

• działki gruntu – nie więcej niż 0,2 ha;
• lokale mieszkalne – nie więcej niż 400 metrów kwadratowych;
• lokale niemieszkalne – nie więcej niż 900 metrów kwadratowych.

Limit oblicza się na podstawie powierzchni, którą faktycznie wynajmujesz, a nie całej powierzchni będącej Twoją własnością. Puste mieszkanie, które nie jest wynajmowane, nie jest uwzględniane w obliczeniach. Przekroczenie choćby jednego z limitów całkowicie pozbawia prawa do korzystania z uproszczonego systemu opodatkowania.

WAŻNE: jeśli łączna powierzchnia lokali mieszkalnych wynajmowanych w ramach jednolitego podatku przekracza 400 m², nie można już korzystać z uproszczonego systemu opodatkowania.

Szara strefa, o której warto wiedzieć

Ograniczenie zawarte w podpunkcie 291.5.3 zostało sformułowane konkretnie w odniesieniu do najmu, czyli KVED 68.20. Organy podatkowe w swoich wyjaśnieniach potwierdzają, że ograniczenie nie dotyczy usług hotelowych – jednak w tych wyjaśnieniach wskazano wyłącznie klasę 55.10.

W przypadku klasy 55.20, która faktycznie obejmuje krótkoterminowy wynajem mieszkań, nie ma jednoznacznej oficjalnej odpowiedzi. Z logiki przepisu wynika, że wniosek powinien być taki sam, ponieważ również jest to sekcja 55, a nie 68.

Co z tym zrobić. Jeśli łączna powierzchnia wynajmowanych przez Ciebie nieruchomości zbliża się do 400 metrów kwadratowych, nie polegaj na interpretacjach wydanych dla innych osób – chronią one wyłącznie adresata. Wystąp o własną indywidualną interpretację podatkową.

Czy przy krótkoterminowym wynajmie mieszkania potrzebna jest kasa RRO

To jeden z najczęstszych błędów wynajmujących: przekonanie, że obowiązek stosowania kasy fiskalnej nie dotyczy najmu. Prawo nie przewiduje osobnego zwolnienia dla najmu ani usług hotelowych.

Z obowiązku stosowania kasy fiskalnej zwolniona jest wyłącznie pierwsza grupa jednolitego podatku (pkt 296.10 Kodeksu podatkowego Ukrainy), natomiast najmu krótkoterminowego nie można prowadzić w pierwszej grupie.

Obowiązek stosowania kasy zależy od sposobu płatności, a nie od rodzaju mieszkania.

W praktyce oznacza to, że większość wynajmujących, którzy korzystają z Booking, Airbnb lub przyjmują płatności kartą, powinna stosować RRO lub PRRO. Jedynym legalnym sposobem działania bez kasy fiskalnej jest przyjmowanie płatności wyłącznie przelewem bankowym na IBAN. Przewiduje to pkt 14 art. 9 Ustawy o RRO.

Płatności przez Booking lub Airbnb to obszar ryzyka. Pieniądze przechodzą przez serwis płatniczy, dlatego wyjątek „wyłącznie IBAN” formalnie nie ma zastosowania. To kolejna sytuacja, w której warto uzyskać własną indywidualną konsultację.

Kto płaci opłatę turystyczną przy najmie krótkoterminowym

Prawie nikt o tym nie wspomina, choć przepis jest jednoznaczny. Zgodnie z art. 268 Kodeksu podatkowego Ukrainy właściciel mieszkania, który udostępnia je na pobyt czasowy, jest płatnikiem pełniącym funkcję agenta podatkowego w zakresie opłaty turystycznej. Oznacza to, że nie płacisz tej opłaty z własnej kieszeni, lecz pobierasz ją od gościa z góry przy zameldowaniu, a następnie przekazujesz do lokalnego budżetu.

Przepis obejmuje bezpośrednio nie tylko hotele, ale również mieszkania, domy, pokoje, domki i wszelkie inne obiekty przeznaczone do czasowego pobytu.

*Obliczono na podstawie minimalnego wynagrodzenia w wysokości 8 647 UAH na dzień 1 stycznia 2026 roku. Są to stawki maksymalne: konkretną wysokość ustala lokalna rada i może ona być niższa.

Najważniejsze zastrzeżenie: opłata nie obowiązuje wszędzie. Przepis trzykrotnie powtarza sformułowanie „zgodnie z decyzją rady wiejskiej, osiedlowej lub miejskiej”. Jeśli Twoja lokalna rada nie podjęła odpowiedniej uchwały, opłata turystyczna w ogóle nie obowiązuje – sprawdź informacje na stronie swojej rady.

Opłatę rozlicza się kwartalnie, wraz z deklaracją za dany kwartał, albo w formie miesięcznych zaliczek do 30. dnia miesiąca. Z opłaty zwolnieni są między innymi mieszkańcy danej miejscowości, dzieci do 18 roku życia, osoby z niepełnosprawnościami, osoby wewnętrznie przesiedlone z odpowiednim adresem wskazanym w zaświadczeniu oraz bliscy krewni właściciela.

Co jest bardziej opłacalne: najem krótkoterminowy przez JDG czy jako osoba fizyczna

Osoba fizyczna płaci 23% od każdej hrywny dochodu. JDG płaci głównie kwoty stałe, dlatego im wyższy dochód, tym bardziej opłacalna staje się działalność w formie JDG. Porównajmy rzeczywiste liczby z 2026 roku.

*W kalkulacji dla JDG uwzględniono wszystkie trzy płatności: jednolity podatek, opłatę wojskową oraz składkę na ubezpieczenia społeczne w wysokości 1 902,34 UAH miesięcznie. Dla 2. grupy przyjęto maksymalną stawkę jednolitego podatku; lokalna rada może ustalić niższą.

Co wynika z tabeli. Już przy dochodzie około 20 000 UAH miesięcznie JDG staje się bardziej opłacalna niż rozliczanie najmu jako osoba fizyczna, a przy 80 000 UAH różnica wynosi 12-14 tysięcy hrywien miesięcznie. Oszczędność nie jest jednak najważniejszym argumentem. Osoba fizyczna, która systematycznie wynajmuje mieszkanie krótkoterminowo, narusza obowiązek rejestracji państwowej niezależnie od tego, czy płaci 23% podatku. Rejestracja JDG eliminuje właśnie to ryzyko. Dlatego najem krótkoterminowy przez JDG to nie tyle kwestia oszczędności, ile legalności samego modelu działalności. 

Co jeszcze trzeba uwzględnić przy krótkoterminowym wynajmie mieszkania

Podatki i rejestracja JDG to jeszcze nie wszystko. Istnieje kilka praktycznych kwestii, o których wynajmujący często przypominają sobie dopiero po pojawieniu się problemów. Właśnie one pomagają uniknąć sporów z gośćmi, bankiem lub organem podatkowym.

• Podatek od nieruchomości – jest płacony niezależnie od tego, czy wynajmujesz mieszkanie, jeśli jego powierzchnia przekracza limit objęty ulgą;
• Umowa z gościem – nawet przy pobycie na dwie doby chroni Cię w przypadku sporu dotyczącego uszkodzonego mienia;
• Dokumenty źródłowe – każda płatność powinna mieć odpowiednią podstawę, w przeciwnym razie bank może zadać pytania w ramach monitoringu finansowego;
• Zgoda współwłaścicieli – jeśli mieszkanie jest współwłasnością.

Jakie opisy przelewów stosować przy wpływach – wyjaśniamy w artykule „Tytuł płatności dla JDG”.