Как оптимизировать налоги при продаже коммерческой недвижимости: 5 моделей с примерами

Автор статьи: Денис Кораблев

Дата обновления: 14 января 2026

Продажа коммерческой недвижимости в Украине является сложной налогово-юридической операцией, при которой выбор модели продажи напрямую влияет на размер налоговой нагрузки и уровень юридических рисков. В отличие от жилой недвижимости, коммерческие объекты не имеют налоговых льгот, а налоговые органы уделяют таким сделкам повышенное внимание из-за возможной переквалификации в предпринимательскую деятельность, применения НДС и налогообложения инвестиционного дохода.

Поэтому ещё до заключения договора купли-продажи критически важно оценить статус собственника, количество запланированных сделок в течение года и механизм вывода средств. В данной статье рассмотрены пять основных моделей продажи коммерческой недвижимости с анализом налогов, рисков и финансовых последствий каждой из них.

Продажа жилой и нежилой недвижимости облагается налогами по-разному. Для сделок с жилыми объектами предусмотрены определённые льготы. Продажа коммерческой недвижимости льгот не имеет. Поэтому очень важно заранее продумать и оптимизировать налогообложение.

Эта статья будет полезна для: 

— застройщиков, которые построили коммерческие (нежилые) объекты (ТЦ, офисные центры, паркинги и т.д.)

— владельцев нежилых помещений, которые планируют их продать (апартаменты, офисы, паркинги и т.д.)

— бухгалтеров, юристов, руководителей, сопровождающих строительство и реализацию нежилых помещений.

Если вы находитесь на стадии строительства, стоит с самого начала продумать налоговую стратегию. Подробнее об этом мы говорили здесь. Если же вы уже на финальной стадии готовности объектов или являетесь владельцем готовой коммерческой недвижимости и столкнулись с вопросом — как оптимизировать налоги при продаже коммерческой недвижимости, эта статья поможет вам понять, какие существуют варианты, а также плюсы и минусы каждого из них.

Почему важно правильно выбрать модель продажи коммерческой недвижимости

Продаёте коммерческую недвижимость — офис, склад, магазин или торговый центр? Будьте готовы к тому, что налоговая служба будет анализировать такую операцию значительно внимательнее, чем продажу обычной квартиры. Коммерческая недвижимость — это одна из самых рискованных операций с точки зрения налогообложения, и вот почему:

• отсутствуют льготы,
• налоговая нагрузка выше,
• налоговая служба внимательнее анализирует сделки,
• высокая вероятность переквалификации в предпринимательскую деятельность,
• ошибка в выборе модели может увеличить расходы от 8% до 40% и более.

Поэтому перед продажей важно оценить:

• кто является собственником (физлицо, ФЛП, юрлицо);
• сколько объектов продаётся в течение года;
• существует ли риск переквалификации в предпринимательскую деятельность;
• каким образом планируется вывод средств после продажи;
• есть ли смысл дарить, вносить в уставный капитал или продавать долю.

Далее мы подробно разберём, что даёт каждая модель, какие налоги придётся уплатить и какие риски необходимо учитывать.

Модели продажи коммерческой недвижимости

Выбор модели продажи зависит от статуса собственника, количества сделок в год и желаемой налоговой нагрузки. Ниже рассмотрим 5 юридических сценариев — от прямой продажи физическим лицом до сложных схем через уставный капитал компаний.

Физическое лицо продаёт нежилое помещение 

Первый объект, который вы продаёте в течение календарного года (имеется в виду период с января по декабрь), будет облагаться налогами следующим образом: 

*госпошлина должна уплачиваться только у государственного нотариуса. У частных нотариусов госпошлина не взимается. Однако частные нотариусы за свои услуги практически всегда устанавливают оплату в размере 1% от стоимости имущества (иногда называя это госпошлиной). Это не является госпошлиной, и данные средства не поступают в государственный бюджет. Это часть стоимости услуг частного нотариуса.Это подтверждается разъяснением налоговой. 

Итак, общая налоговая нагрузка для покупателя и продавца —  12%. 

(источник — абз.1 п. 172.2 ст. 172 Налогового кодекса)

Второй и последующие объекты, которые вы продаёте в течение календарного года (имеется в виду период с января по декабрь. То есть если в декабре 2025 года был продан объект, то с января 2026 года начинается новый календарный год, и объект, проданный в январе, будет считаться первым за год) облагаются налогами следующим образом:

• 18% НДФЛ + 5% военный  сбор (уплачивает продавец)
• 1% сбор в Пенсионный фонд (уплачивает покупатель)
• 1% госпошлина (как правило, уплачивает продавец, однако по договорённости этот сбор  может быть переложен на покупателя) 

Итак, общая налоговая нагрузка для покупателя и продавца — 25 %.

(источник — абз.2 п. 172.2 ст. 172 Налогового кодекса)

Риск! После третьей-четвёртой продажи в течение года такая деятельность обычного физического лица может быть признана предпринимательской (по крайней мере, такие выводы могут сделать налоговые органы). Как следствие, существует риск доначисления  налоговых обязательств (20% НДС от стоимости объектов недвижимости, которые будут  проданы) и штрафных санкций. 

Этот риск связан с тем, что в постановлении Верховного Суда от 6 октября 2020 года по делу № 826/14391/16 суд указал, что признаком предпринимательской деятельности является систематичность (3+ раза в год). Налоговые органы применяют эту практику. Реальный пример — дело № 420/4018/19 (в котором речь идёт об обжаловании налогового уведомления-решения о доначислении НДФЛ, военного сбора и НДС). В данном деле суд хоть и встал на сторону налогоплательщика, сам факт такой практики со стороны налоговых органов создаёт риски подобных доначислений. Кроме того, никто не застрахован от изменения судебной практики. Также не стоит забывать, что даже в случае отмены налогового уведомления-решения это всё равно дополнительные хлопоты для продавца недвижимости. Поэтому о данном риске забывать не стоит.

Юридическое лицо на упрощенной системе налогообложения продает коммерческую недвижимость 

Вы можете создать ООО на упрощенной системе налогообложения (единый налог без НДС). Свой вклад в уставный капитал этого ООО внести в виде объектов недвижимости. С такой операции налоги не  уплачиваются. Конечно, будут определенные административные расходы — создание ООО,  нотариальное удостоверение документов и оценка недвижимости (рекомендуем обязательно проводить оценку на этом этапе, поскольку ее отсутствие создает риски дальнейших споров с налоговыми органами). 

В дальнейшем ООО на упрощенной системе налогообложения может продать в течение года недвижимость на сумму в пределах лимита 1167 минимальных заработных плат (по состоянию на 2025 год это 9 336 000 грн). При этом уплачивается: 

Итак, общая налоговая нагрузка для покупателя и продавца на этапе продажи — 8 %

Для дальнейшего вывода средств из ООО на физическое  лицо (учредителя) в виде выплаты дивидендов необходимо уплатить 9% НДФЛ + 5% военный сбор. 

На практике иногда для оптимизации налогов дивиденды не выплачивают. Вместо этого средства из ООО выводят на ФЛП  третьей группы (то есть ООО оплачивает ФЛП за оказанные услуги). В этом случае ФЛП с полученного дохода уплачивают 5% единого налога + 1%  военный сбор. Следует понимать, что это не должно быть схемой уклонения от налогообложения. Налоговые органы хорошо знакомы с такими схемами. Поэтому оплачивать ФЛП следует за действительно реальные услуги.

Итак, общая налоговая нагрузка для продавца и покупателя на этапе вывода средств из ООО:  от 6% (вывод средств из ООО через оплату ФЛП) до 14% (вывод средств из ООО путем  выплаты дивидендов учредителю). 

Юридическое лицо на общей системе налогообложения продает коммерческую недвижимость 

Вы можете создать ООО на общей системе налогообложения. 

Если сделать это на начальном этапе строительства, то расходы на строительство позволят формировать входящий НДС и снижать базу налогообложения налогом на прибыль. 

В такой ситуации этот вариант является выгодным.

Если же речь идет о уже готовом объекте, тогда этот вариант возможен, но экономически невыгоден. Свой вклад в уставный капитал ООО вы, конечно, можете внести в виде готовых объектов недвижимости. С такой операции налоги не  уплачиваются. Конечно, будут определенные административные расходы — создание ООО,  нотариальное удостоверение документов и оценка недвижимости (рекомендуем обязательно проводить оценку на этом этапе, поскольку ее отсутствие создает риски дальнейших споров с налоговыми органами). 

Однако следует учитывать, что входящий НДС у ООО не формировался, поскольку строительство велось очевидно другим лицом еще до создания ООО. Соответственно, ООО (продавец) будет вынуждено уплатить  в бюджет НДС в полном размере — 20%. Также ООО на общей системе уплатит налог на прибыль — 18% от суммы чистого дохода. Поскольку у ООО не сформировалась расходная часть (расходы на строительство), налог на прибыль в размере 18% придется уплатить со всего дохода.

Дополнительно по договору купли-продажи уплачивается госпошлина 1% и сбор в Пенсионный  фонд 1% (уплачивается покупателем). 

Итак, общая налоговая нагрузка для покупателя и продавца на этапе продажи — 40%

Для вывода средств из ООО на общей системе налогообложения при выплате дивидендов необходимо уплатить: 5% НДФЛ и 5%  военный сбор. 

Аналогично предыдущему варианту возможно оптимизировать налоговую нагрузку путем осуществления оплат с ООО на ФЛП  третьей группы, которые будут облагаться по ставке 5% единого налога + 1%  военный сбор. 

Итак, общая налоговая нагрузка для продавца и покупателя на этапе вывода средств из ООО:  от 6% (вывод средств из ООО через оплату ФЛП) до 10% (вывод средств из ООО путем  выплаты дивидендов учредителю). 

Продажа доли в  уставном капитале юридического лица, которое владеет объектом недвижимости 

Иногда на практике встречается следующая ситуация:

Создается ООО на упрощенной системе налогообложения. Учредителем и единственным участником ООО является собственник недвижимости, который вносит эту недвижимость в уставный капитал ООО. На этом этапе налоги не уплачиваются. Будут лишь  административные расходы, связанные с созданием ООО, удостоверением нотариальных  документов и оценкой недвижимости (рекомендуем обязательно проводить оценку на этом этапе). 

В дальнейшем, при желании учредитель может продать 100% своей доли в уставном капитале ООО другому лицу. При этом ООО владеет недвижимостью, поэтому недвижимость переходит вместе с ООО. 

В дальнейшем недвижимость может остаться на балансе ООО и использоваться в предпринимательских  целях. Либо, если новый собственник ООО желает владеть этим имуществом как физическое лицо, он может  вывести имущество с баланса ООО путем уменьшения размера уставного капитала и  передачи имущества в натуре учредителю. Решение об уменьшении размера уставного капитала и  передаче имущества в натуре, акт приема-передачи имущества будут основанием для  регистрации права собственности за физическим лицом в ГРРП. 

При соблюдении следующих условий такое отчуждение имущества на всех этапах возможно  вообще без начисления каких-либо налогов: 

— если стоимость имущества, внесенного в уставный капитал ООО, в  гривневом выражении (по оценке) больше или равна стоимости, за которую будет отчуждена  доля в уставном капитале ООО, то у продавца доли не возникает никакого инвестиционного дохода, а следовательно отсутствует и налогообложение. То есть, если недвижимость оценена в 1 млн грн, и доля в ООО продается за 1 млн грн, то продавец не получил ничего дополнительно. Он внес в ООО имущество на 1 млн грн, и при продаже своей доли в ООО за 1 млн грн доход отсутствует; 

— если стоимость оцененного имущества при  уменьшении уставного капитала и передаче имущества в натуре меньше или равна в  гривневом выражении уплаченным средствам при покупке доли в уставном капитале ООО, то у нового собственника также не возникает  инвестиционного дохода и налогов. То есть, если покупатель приобрел долю в ООО за 1 млн грн, а затем вывел из этого ООО недвижимость в свою собственность стоимостью 1 млн грн, то он не получил никакого дополнительного дохода.

Указанная модель является рискованной с точки зрения привлечения внимания налоговых органов.

В любом случае не стоит заключать сделки, которые скрывают реальную операцию. И, конечно, стоит индивидуально проконсультироваться с адвокатом, чтобы выбрать правильный и законный способ оптимизации налогов.

Сравнительная таблица моделей продажи коммерческой недвижимости

Если вы хотите рассчитать модель под свой кейс — мы делаем это регулярно для застройщиков, инвесторов и владельцев коммерческой недвижимости.

Юридические риски, на которые стоит обратить внимание

• Переквалификация деятельности в предпринимательскую. Более 3 продаж в год — риск признания бизнесом → НДС 20% + штрафы
• НДС при продаже физическим лицом. При переквалификации ГНС доначисляет 20% НДС со стоимости всех проданных объектов.

• Инвестиционный доход при продаже доли. Если оценка не соответствует реальной стоимости — ГНС доначислит НДФЛ 18% + ВЗ 5%.
• Фиктивность дарения. Дарение без реальной цели может быть переквалифицировано как скрытая продажа.
• Судебная практика может измениться. ВС иногда пересматривает позиции по предпринимательской деятельности и дарению — это влияет на риски.

Вывод

Не существует универсальной модели продажи коммерческой недвижимости, подходящей всем. Оптимальный вариант зависит от статуса собственника, состояния объекта, суммы сделки и того, сколько раз в год вы планируете продавать недвижимость. То, что выгодно для разовой продажи склада физическим лицом, может быть абсолютно невыгодным для компании, которая регулярно покупает и продает коммерческие помещения.

Если вам необходимо подобрать оптимальную модель продажи коммерческой недвижимости и рассчитать налоги — команда юристов и бухгалтеров buh.ua поможет сделать все корректно с первого раза, поскольку ошибка может стоить 20–40% лишних налогов.