Як оптимізувати податки при продажі комерційної нерухомості: 5 моделей із прикладами

Автор: Денис Корабльов

Дата оновлення: 14 Січня 2026

Продаж комерційної нерухомості в Україні є складною податково-юридичною операцією, де вибір моделі продажу безпосередньо впливає на розмір податкового навантаження та рівень юридичних ризиків. На відміну від житлової нерухомості, комерційні об’єкти не мають податкових пільг, а податкові органи приділяють таким угодам підвищену увагу через можливу перекваліфікацію в підприємницьку діяльність, ПДВ та інвестиційний дохід. Тому ще до укладення договору купівлі-продажу критично важливо оцінити статус власника, кількість запланованих угод протягом року та механізм виведення коштів. У цій статті розглянуто п’ять основних моделей продажу комерційної нерухомості з аналізом податків, ризиків та фінансових наслідків кожної з них.

Продаж житлової та нежитлової нерухомості оподатковується по-різному. Для угод із житловими обʼєктами є певні пільги. Продаж комерції – пільг не має. Тому дуже важливо продумати і оптимізувати податки.

Це стаття корисна для: 

– забудовників, які збудували комерційні (нежитлові) обʼєкти (ТЦ, офісні центри, паркінги і т.д.)

– для власників нежитлових приміщень, які бажають їх продати (апартаменти, офіси, паркінги і т.д.)

– для бухгалтерів, юристів, керівників, які супроводжують будівництво та реалізацію нежитлових приміщень.

Якщо ви перебуваєте на стадії будівництва, тоді варто з самого початку продумати стратегію оподаткування. Детальніше про це ми говорили тут. Якщо ж ви вже на фінальній стадії готовності обʼєктів, або ви вже є власником готової комерції і постали перед питанням – як оптимізувати податки при продажу комерційної нерухомості, тоді ця стаття допоможе вам зрозуміти, які є варіанти, які плюси і мінуси в кожного із них.

Чому важливо правильно обрати модель продажу комерційної нерухомості

Продаєте комерційну нерухомість – офіс, склад, магазин чи торговий центр? Готуйтесь до того, що податкова служба буде аналізувати цю операцію значно уважніше, ніж продаж звичайної квартири. Комерційна нерухомість – це одна з найризиковіших операцій з точки зору податків, і ось чому:

• немає пільг,
• оподаткування вище,
• податкова уважніше аналізує угоди,
• висока ймовірність перекваліфікації в підприємницьку діяльність,
• а помилка у виборі моделі може збільшити витрати від 8% до 40% і більше.

Тому перед продажем важливо оцінити:

• хто є власником (фізособа, ФОП, юрособа);
• скільки об’єктів продається протягом року;
• чи є загроза для перекваліфікації в підприємницьку діяльність;
• як планується виведення коштів після продажу;
• чи є сенс дарувати, вносити до статутного фонду або продавати частку.

Далі ми детально розберемо, що дає кожна модель, які податки доведеться сплатити та які ризики варто врахувати.

Моделі продажу комерційної нерухомості

Вибір моделі продажу залежить від статусу власника, кількості угод на рік та бажаного податкового навантаження. Нижче розберемо 5 юридичних сценаріїв – від прямого продажу фізособою до складних схем через статутний капітал компаній.

Фізична особа продає нежитлове приміщення 

Перший обʼєкт, який ви продаєте протягом календарного року (мається на увазі період з січня по грудень) буде оподатковано наступним чином: 

*держмито повинно сплачуватися лише у державного нотаріуса. В приватних нотаріусів держмито не сплачується. Проте приватні нотаріуси за свої послуги практично завжди призначають плату у вигляді 1% від вартості майна (іноді, називаючи це держмитом). Це не є держмито і ці кошти не будуть направлені в держбюджет. Це частина вартості послуг приватного нотаріуса. Це підтверджується розʼясненням податкової. 

Отже, загальне податкове навантаження на покупця та продавця –  12%.  

(джерело – абз.1 п. 172.2 ст. 172 Податкового кодексу)

Другий та наступні обʼєкти, які ви продаєте протягом календарного року (мається на увазі період з січня по грудень. Тобто, якщо в грудні 2025 року продали обʼєкт, то з січня 2026 року почнеться новий календарний рік і обʼєкт який продасте в січні, буде вважатися першим за рік) буде оподатковано наступним чином:

• 18% ПДФО + 5% військовий  збір (сплачує продавець)
• 1% збір до Пенсійного фонду (сплачує покупець)
• 1% держмито (сплачує як правило продавець, хоча за домовленістю цей збір  можна перекласти на покупця) 

Отже, загальне податкове навантаження на покупця та продавця – 25 %.

(джерело – абз.2 п. 172.2 ст. 172 Податкового кодексу)

Ризик! Після третього-четвертого продажу протягом року така діяльність звичайної фізособи може бути визнана підприємницькою (по крайній мірі такі думки можуть виникнути у податкового органу). Як наслідок, є ризик донарахування  податкового зобов’язання (20% ПДВ до вартості об’єктів нерухомості, які будуть  продані) та штрафних санкцій. 

Цей ризик повʼязаний із тим, що у постанові Верховного Суду від 6 жовтня 2020 року у справі № 826/14391/16 суд вказав, що ознакою підприємницькою діяльності є систематичність (3+ разів на рік). Податківці застосовують цю практику. Реальний приклад – справа № 420/4018/19 (в якій мова йде про оскарження ППР про донарахування ПДФО, ВЗ та ПДВ). Тут суд хоч і став на сторону платника податків, але сам факт такої практики в податкових органах створює ризики таких донарахувань. Крім того, ніхто не застрахований від зміни судової практики. Також не варто забувати, що навіть якщо скасувати ППР, це все ж додаткові клопоти для продавця нерухомості. Тому про цей ризик не варто забувати.

Юридична особа на спрощеній системі оподаткування продає комерцію 

Ви можете створити ТОВ на спрощеній системі оподаткування (Єдиний податок без ПДВ). Свій внесок до статутного капіталу цієї ТОВ внести у вигляді об’єктів нерухомості. З такої операції податки не  сплачуються. Звісно, будуть певні адміністративні витрати – створення ТОВ,  посвідчення нотаріальних документів та оцінка нерухомості (рекомендуємо обов’язково робити оцінку на цьому етапі, оскільки її відсутність створює ризики подальших спорів із податковими органами). 

В подальшому ТОВ на спрощеній системі оподаткування може продати протягом року нерухомість на суму в межах ліміту 1167 мінімальних заробітних плат (станом на 2025 рік це 9 336 000 грн). При цьому сплачується: 

Отже, загальне податкове навантаження на покупця та продавця на етапі продажу – 8 %

Для подальшого виведення коштів з ТОВ на фізичну  особу (засновника) у вигляді виплати дивідендів – потрібно сплатити 9% ПДФО + 5% військовий збір. 

На практиці іноді для оптимізації податків дивіденди не виплачують. Замість цього кошти з ТОВ виводять на ФОПи  третьої групи (тобто, ТОВ сплачує ФОПам за надані послуги). В цьому випадку ФОПи з отриманого доходу сплачують 5 % єдиний податок + 1 %  військовий збір. Варто розуміти, що це не повинно бути схемою ухилення від оподаткування. Податківці добре знайомі із цими схемами. Тому, сплачувати ФОПам варто за дійсно реальні послуги.

Отже, загальне податкове навантаження для продавця та покупця на етапі виведення коштів з ТОВ:  від 6% (виведення коштів з ТОВ через оплати на ФОП) до 14% (виведення коштів з ТОВ шляхом  виплати дивідендів засновнику). 

Юридична особа на загальній системі оподаткування продає комерцію 

Ви можете створити ТОВ на загальній системі оподаткування. 

Якщо зробити це на початку будівництва, то витрати на будівництво дозволять формувати вхідне ПДВ і знижувати базу оподаткування податком на прибуток. 

В такій ситуації цей варіант є вигідним.

Якщо ж мова йде про вже готовий обʼєкт, тоді цей варіант можливий, але економічно невигідний. Свій внесок до статутного капіталу ТОВ ви звісно можете внести у вигляді готових об’єктів нерухомості. З такої операції податки не  сплачуються. Звісно, будуть певні адміністративні витрати – створення ТОВ,  посвідчення нотаріальних документів та оцінка нерухомості (рекомендуємо обов’язково робити оцінку на цьому етапі, оскільки її відсутність створює ризики подальших спорів із податковими органами). 

Проте, варто врахувати, що вхідне ПДВ у ТОВ не формувалось, оскільки будівництво велось очевидно іншою особою ще до створення ТОВ. Відтак, ТОВ (продавець) буде вимушене сплатити  до бюджету ПДВ у повному розмірі – 20%. Також, ТОВ на загальній системі сплатить податок на прибуток – 18% від суми чистого доходу. Оскільки, у ТОВ не сформувалася витратна частина (витрати на будівництво), то і податок на прибуток 18% доведеться сплатити з усього доходу.

Додатково на угоді купівлі-продажу сплачується держмито 1% та збір до Пенсійного  фонду 1% (сплачується покупцем). 

Отже, загальне податкове навантаження на покупця та продавця на етапі продажу – 40%

Для виведення коштів з ТОВ на загальній системі оподаткування при виплаті дивідендів слід сплатити: 5 % ПДФО та 5 %  військовий збір. 

Так само як і в минулому варіанті можливо оптимізувати податкове навантаження шляхом здійснення оплат з ТОВ на ФОП  третьої групи, що оподатковуватиметься за ставкою 5 % єдиний податок + 1 %  військовий збір. 

Отже, загальне податкове навантаження для продавця та покупця на етапі виведення коштів з ТОВ:  від 6% (виведення коштів з ТОВ через оплати на ФОП) до 10 % (виведення коштів з ТОВ шляхом  виплати дивідендів засновнику). 

Продаж частки у  статутному капіталі юридичної особи, яка володіє об’єктом нерухомості 

Іноді на практиці зустрічається наступна ситуація:

Створюється ТОВ на спрощеній системі оподаткування. Засновником і єдиним учасником ТОВ є власник нерухомості, який вносить цю нерухомість до статутного капіталу ТОВ. На цьому етапі податки не сплачуються. Будуть лише  адміністративні витрати, що полягають у створенні ТОВ, посвідченні нотаріальних  документів та оцінці нерухомості (рекомендуємо обов’язково робити на цьому етапі оцінку). 

В подальшому, якщо засновник захоче, він може продати 100% своєї частки у статутному капіталі ТОВ комусь іншому. При цьому ТОВ володіє нерухомістю. Тому нерухомість переходить разом із ТОВ. 

Нерухомість в подальшому може залишитись на балансі ТОВ і використовуватись в підприємницьких  цілях. Або якщо новий власник ТОВ бажає володіти цим майном як фізична особа – він може  вивести майно з балансу ТОВ шляхом зменшення розміру статутного капіталу та  передання майна в натурі засновнику. Рішення про зменшення розміру статутного капіталу та  передання майна в натурі, акт приймання-передачі майна будуть підставою для  реєстрації права власності у ДРРП за фізичною особою. 

За умови дотримання наступних вимог таке відчуження майна на всіх етапах можливе  взагалі без нарахування будь-яких податків: 

– якщо вартість майна, яке внесене до статутного капіталу ТОВ, у  гривневому виразі (за оцінкою) є більшою або дорівнює вартості, за яку буде відчужено  частку у статутному капіталі ТОВ, тоді у продавця частки не виникає жодного інвестиційного доходу, а тому і немає оподаткування. Тобто, якщо нерухомість оцінена в 1 млн.грн, і частка в ТОВ продається за 1 млн.грн, то продавець нічого додатково не отримав. Він вніс в ТОВ майно на 1 млн.грн. і коли продав свою частку в ТОВ за 1 млн грн, то жодного доходу не отримав; 

– якщо вартість оціненого майна при  зменшенні статутного капіталу та переданні майна у натурі є меншою або дорівнює у  гривневому виразі сплаченим коштам при купівлі частки у статутному капіталі ТОВ, то у нового власника так само не виникло  інвестиційного доходу і податків. Тобто, якщо покупець придбав частку в ТОВ за 1 млн. грн., потім з цієї ТОВ вивів нерухомість у свою власність, вартістю 1 млн., то він не отримав жодного додаткового доходу.

Зазначена модель є ризиковою з точки зору привернення уваги податкових органів.

В будь-якому випадку не варто укладати правочинів, які приховують реальну угоду. І, звісно, варто індивідуально проконсультуватися із адвокатом, щоб обрати вірний і законний спосіб оптимізації податків.

Порівняльна таблиця моделей продажу комерційної нерухомості

Якщо ви хочете прорахувати модель під свій кейс – ми це робимо регулярно для забудовників, інвесторів та власників комерції.

Юридичні ризики, на які варто звернути увагу

• Перекваліфікація діяльності у підприємницьку. Понад 3 продажі на рік – ризик, що це визнають бізнесом → ПДВ 20% + штрафи
• ПДВ при продажу фізособою. При перекваліфікації ДПС донараховує 20% ПДВ з вартості всіх проданих об’єктів.

• Інвестиційний дохід при продажі частки. Якщо оцінка “не б’ється” з реальною вартістю – ДПС донарахує ПДФО 18% + ВЗ 5%.
• Фіктивність дарування. Дарування без реальної мети може бути перекваліфіковано як прихований продаж.
• Судова практика може змінитися. ВС іноді переглядає позиції щодо підприємницької діяльності та дарування – це впливає на ризики.

Висновок

Не існує універсальної моделі продажу комерційної нерухомості, яка підходить усім. Оптимальний варіант залежить від статусу власника, стану об’єкта, суми угоди та того, скільки разів на рік ви плануєте продавати нерухомість. Те, що вигідно для разового продажу складу фізичною особою, може бути абсолютно невигідним для компанії, яка регулярно купує та продає комерційні приміщення.

Якщо вам потрібно підібрати оптимальну модель продажу комерційної нерухомості та розрахувати податки – команда юристів та бухгалтерів buh.ua допоможе зробити все коректно з першого разу, бо помилка може коштувати 20–40% зайвих податків.