Як оптимізувати податки для забудовників: ТОВ, ЖБК, КІФ – порівняння моделей
У сфері будівництва вибір правильної моделі оподаткування – це фундамент фінансового успіху проекту. Помилка на етапі планування структури може призвести до втрати прибутку або тривалих судових спорів із податковими органами.
Варто з самого початку побудувати зрозумілу, законну і економічно вигідну модель, яка дозволяє:
– зменшити загальне податкове навантаження;
– мінімізувати ризики перевірок і донарахувань податків;
– зберегти гнучкість для масштабування наступних проєктів.
У цій статті ми розглянемо чотири основні моделі структурування будівельного бізнесу та забудовників в Україні, проаналізуємо їхні переваги, ризики та сфери застосування. Також можливо вас зацікавить інформація про податкову оптимізацію будівництва котеджів та комерційної нерухомісті, або наш супровід та бухгалтерія для забудовників.
ТОВ на загальній системі з ПДВ
Для кого підійде: Масштабні проекти, житлове та комерційне будівництво з високою часткою офіційних витрат.
ТОВ на загальній системі оподаткування є класичним та найбільш прозорим варіантом для системних забудовників. Ця модель є оптимальною, коли ви плануєте акумулювати значні офіційні витрати на будівництво.
Податкове навантаження:
Податок на прибуток – 18% (але лише від різниці між доходами та витратами);
ПДВ – 20% (від різниці між зобов’язанням ПДВ і кредитом ПДВ)
Принцип роботи
Основна ідея полягає в тому, щоб «перекрити» податкові зобов’язання з ПДВ (що виникають при продажу нерухомості), сумою податкового кредиту, отриманого від генпідрядників та постачальників матеріалів. Якщо 85-90% закупівель товарів і послуг на будівництво здійснюється у платників ПДВ, це дозволяє суттєво знизити базу оподаткування (або і взагалі не платити ПДВ).
Крім того, при такій моделі податок на прибуток сплачується лише з реальної різниці між доходами та витратами, а не з усього обороту, як у випадку з єдиним податком.
Переваги
Нюанси та недоліки
Використання цієї моделі вимагає бездоганного ведення бухгалтерського обліку.
Також слід враховувати податкове навантаження при виведенні прибутку: при виплаті дивідендів засновнику-фізичній особі сплачується 9% ПДФО та 5% військовий збір (п. 167.5.4. ПКУ).
*Іноді, використовується виведення коштів з ТОВ через договори із ФОПами на спрощеній системі оподаткування (3 група). За таких умов податкове навантаження щодо коштів, виведених з юридичної особи складатиме 6% (з яких: 5 % – єдиний податок та 1 % – військовий збір).
Але варто знати, що податкові органи чудово розуміють цю «схему». Її розцінюють як ухилення від сплати податків або ж як трудові відносини. Якщо зловживати цим, можна отримати донарахування податків та штрафи.
Житлово-будівельний кооператив (ЖБК)
Для кого підійде: Будівництво житла (котеджні містечка, таунхауси, багатоквартирні будинки).
Використання ЖБК є однією з найпопулярніших моделей оптимізації ПДВ у житловому будівництві завдяки спеціальним нормам Податкового кодексу України (ПКУ).
Податкове навантаження при діяльності: 0%
Принцип роботи
Учасники кооперативу можуть внести до нього свої земельні ділянки (оподаткування цієї операції відсутнє, п. 165.1.44 ПКУ). Далі ЖБК, залучаючи підрядників, будує обʼєкти, а залучаючи нових учасників – отримує фінансування (і знову ж таки, внески нових членів не оподатковуються). Після реалізації проєкту, учасник, який вносив земельну ділянку, може забрати свою частку в грошовому еквіваленті. Якщо жодного доходу (позитивної різниці) не виникло, то і жодного оподаткування також немає.
Суть пільги щодо ПДВ, полягає в наступному. Відповідно до п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПКУ, операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду) звільняються від оподаткування ПДВ, крім «першого постачання».
Ключовим моментом тут є правильне трактування поняття «перше постачання». Згідно з судовою практикою та роз’ясненнями податкових органів, якщо ЖБК залучає підрядну організацію для будівництва, то першим постачанням вважається передача послуг із спорудження житла від підрядника до кооперативу. Відповідно, подальша передача квартир від ЖБК до його членів (покупців) вважається вже другим постачанням, яке звільняється від ПДВ.
Це дозволяє кооперативу працювати без реєстрації платником ПДВ, навіть якщо обсяги операцій перевищують 1 млн грн, оскільки звільнені від ПДВ операції не враховуються при розрахунку ліміту для обов’язкової реєстрації.
Детальніше про оптимізацію податків саме для житлових проєктів читайте у статті.
Переваги
При правильному адмініструванні ЖБК дозволяє отримати податкове навантаження, як при діяльності 0%, так і при виведенні коштів з кооперативу: 0%.
Жодна інша модель не забезпечить такого варіанту.
Нюанси та недоліки
Якщо мова йде про багатоквартирний будинок і окрім квартир, зазвичай плануються до продажу і нежитлові приміщення (комерційні площі, комори, паркінги), тоді схема з ЖБК потребує доопрацювання. Операції з постачання нежитлової нерухомості не звільняються від ПДВ.
Якщо ЖБК почне продавати комори чи офіси, він ризикує перевищити ліміт в 1 млн грн оподатковуваних операцій та буде зобов’язаний зареєструватися платником ПДВ, що зруйнує всю модель оптимізації.
Для продажу нежитлових приміщень варто залучити окрему юридичну особу (ТОВ-підрядника). Схема може виглядати так:
- ЖБК виступає замовником будівництва.
- ТОВ (підрядник) отримує майнові права на нежитлові приміщення (наприклад, через договір інвестування, купівлі-продажу майнових прав або як оплату за роботи).
- ТОВ самостійно продає ці приміщення кінцевим покупцям. Це дозволяє розділити фінансові потоки та зберегти статус неплатника ПДВ для кооперативу.
ТОВ на спрощеній системі оподаткування
Для кого підійде: будівництво невеликих проектів, ситуації коли відсутні офіційні витрати, або будівництво комерції, яка не буде продаватися. Натомість буде передана в оренду.
Податкове навантаження при діяльності: 5 % – єдиний податок (від обороту), 1% – військовий збір.
Ліміт доходу: Річний дохід не повинен перевищувати 1167 мінімальних заробітних плат (станом на 2026 рік – близько 10 млн. грн), що дозволятиме залишатись ТОВ на спрощеній системі оподаткування без реєстрації платником ПДВ.
Принцип роботи
Існують проєкти, де немає документально підтверджених витрат (наприклад, коли земля вже у власності, а роботи виконуються власними силами і матеріалами). В такій ситуації загальна система оподаткування буде економічно невигідною. Крім того є проєкти будівництва комерційної нерухомості, яка не буде продаватися, а залишиться у власності ТОВ для подальшої здачі в оренду, генеруючи стабільний але розтягнутий у часі дохід (знову ж таки, без особливих витрат).
Переваги
Використання ТОВ на єдиному податку (3-тя група) є привабливим через простоту адміністрування, бухгалтерського обліку і відносно низьким податковим навантаженням.
Нюанси та недоліки
- Додатково для виведення коштів з юридичної особи у вигляді дивідендів доведеться сплатити 9 % ПДФО та 5 % військовий збір. Тобто загальне податкове навантаження (на протязі діяльності + на етапі виведення коштів на фіз.особу засновника): 20%.
Як було вже зазначено вище, іноді оптимізовують податкове навантаження щодо виведення коштів з юридичної особи не у вигляді дивідендів, а через договори із ФОПами на спрощеній системі оподаткування (3 група): 5 % – єдиний податок та 1 % – військовий збір. Відтак, загальне податкове навантаження у такому випадку становитиме 12%. Але цей варіант має ризики спорів з податковою.
- Обмеження по обороту: Якщо ви плануєте продати навіть кілька дорогих приміщень, ви швидко досягнете ліміту, після чого будете змушені перейти на загальну систему оподаткування.
Корпоративний інвестиційний фонд (КІФ)
Для кого підійде: Великі девелопери, масштабні житлові комплекси.
Це найбільш складна, але й одна з найефективніших схем для великого бізнесу. Вона широко використовується лідерами ринку для структурування продажів.
Податкове навантаження при діяльності ТОВ (залежить від того, на якій системі буде ТОВ):
Принцип роботи
Схема передбачає розділення платежу покупця на дві частини:
- Купівля нерухомості: Сплата коштів на рахунок забудовника (ТОВ) за об’єкт нерухомості (часто за собівартістю або з мінімальною націнкою).
- Купівля деривативу (опціону): Сплата коштів на рахунок КІФу за цінний папір (форвардний контракт або опціон), що дає право на отримання нерухомості в майбутньому.
Кошти, отримані КІФом, оподатковуються за спеціальними правилами, що дозволяє відстрочити сплату податку на прибуток до моменту виплати дивідендів учасникам фонду або закриття фонду.
Переваги
- Оптимізація податку на прибуток: Прибуток, акумульований на КІФ, звільняється від оподаткування податком на прибуток під час діяльності фонду.
- Делегування продажів: Дозволяє перекласти частину роботи з продажу та акумуляції коштів на сторонню структуру.
Недоліки
- Складність організації: Потребує створення або залучення КІФу та Компанії з управління активами (КУА), що тягне за собою значні адміністративні витрати.
- Подвійні договори: Покупці змушені підписувати два окремих договори та здійснювати два платежі, що потребує додаткових пояснень відділом продажів.
- Вартість виведення коштів: Виплата дивідендів з КІФ учасникам-фізособам оподатковується (9% ПДФО + 5% військовий збір).
Важливо: наведені моделі є загальними прикладами податкового структурування. Кожен проєкт потребує індивідуального аналізу з урахуванням джерел фінансування, складу активів та судової практики.
Яку модель оподаткування обрати забудовнику у 2026 році?
- Будуєте житловий комплекс і хочете уникнути ПДВ? Обирайте ЖБК, але обережно з комерційними приміщеннями.
- Маєте великі офіційні витрати з ПДВ? ТОВ на загальній системі буде надійним вибором.
- Реалізуєте масштабний девелоперський проект? Варто розглянути КІФ.
- Будуєте невеликий об’єкт під оренду? ТОВ на єдиному податку забезпечить простоту обліку
Детальніше про оптимізацію податків при продажі комерційної нерухомості читайте у статті.
Висновок
Універсальної “пігулки” для податкової оптимізації не існує. Вибір між ТОВ, ЖБК чи КІФ залежить від специфіки вашого об’єкта (житло чи комерція), запланованого обороту та структури витрат.
Пам’ятайте, що податкове законодавство динамічне, тому перед стартом проекту завжди варто отримати індивідуальну консультацію та прорахувати фінансову модель для вашого конкретного випадку.
Саме тому перед стартом будівельного проекту доцільно не лише обрати модель оподаткування, а й прорахувати фінансову модель, податкові наслідки та ризики для конкретного кейсу. Це дозволяє зберегти контроль над прибутком, уникнути помилок на етапі реалізації та спокійно масштабувати бізнес у майбутньому.
Бажаєте обговорити співпрацю особисто?
Залишіть заявку, і наші фахівці зателефонують вам найближчим часом
