Як через ФОП здавати в оренду майно: КВЕД, податки, пільги, штрафи, ПРРО/РРО

Автор: Денис Корабльов

Дата оновлення: 08 Листопада 2025

Здача нерухомості в оренду – це один з найпопулярніших способів отримати стабільний пасивний дохід. Але для фізичних осіб-підприємців (ФОП) це може перетворитися на справжній квест із податковою, якщо не знати всіх правил та “підводних каменів”. Ця стаття – ваш надійний навігатор у світі орендного бізнесу для ФОПів. Ми детально розберемо, хто з єдинників має право здавати майно, які КВЕДи потрібно додати, кому можна, а кому не можна здавати приміщення, і як уникнути штрафів, щоб ваш дохід залишався законним і безпроблемним.

Ця стаття буде корисною для ФОПів усіх груп, бухгалтерів, юристів, орендодавців-початківців та тих, хто планує здавати майно в оренду – і не хоче отримати штрафи чи втратити спрощену систему. Якщо ви ФОП або просто фізична особа, маєте у власності нерухомість і розглядаєте варіант отримання пасивного доходу від її здачі – уважно ознайомтесь з ключовими податковими вимогами, обмеженнями та “підводними каменями”. У цій статті ми розкладаємо по поличках, хто з ФОПів має право здавати майно, кому саме дозволено це робити, які КВЕДи потрібно зареєструвати, як уникнути штрафів і “переведення” на загальну систему оподаткування. Цей матеріал також стане у пригоді тим, хто сумнівається, як краще оформити орендну діяльність – як ФОП чи як фізособа, і які наслідки має кожен варіант.

Хто із ФОПів може здавати приміщення в оренду?

Здавати в оренду приміщення можуть не лише великі компанії, а й ФОПи на загальній системі, єдинники другої та третьої групи і навіть фізичні особи. Але давайте по порядку – спочатку про ФОП.

ФОП 1 групи орендодавцем бути не може. Тут все просто. А от 2-га і 3-тя групи – можуть! Те саме – для загальників і для юросіб. Але є важливі нюанси, про які варто знати.

По-перше, ФОПи-єдинники мають обмеження по площі:

• земельна ділянка – до 0,2 гектара
• житлове приміщення – до 400 квадратних метрів
• комерційне – максимум 900 квадратів

Важливо! Ці площі не підсумовуються. Не можна здати 400 метрів житла і 900 комерційних – це вже порушення, і податкова швидко це вирахує.
А от ФОПи на загальній системі та юрособи – без обмежень. Хоч два гектари, хоч три будинки – будь ласка!

КВЕД для здачі майна в оренду

Далі – КВЕД. Щоб все було офіційно, у вас має бути зареєстровано КВЕД 68.20 “надання в оренду та експлуатацію нерухомого майна”. Якщо його немає – навіть не починайте, бо це вже буде порушення.
До речі, цей КВЕД потрібен лише орендодавцю, а не орендарю!

Кому ФОПи можуть здавати в оренду?

(до речі, більше прикладів, коли вас можуть скинути зі спрощенки можете переглянути у нашому повному відео на Ютуб-каналі)

Тому – якщо хочете спати спокійно й отримувати пасивний дохід без зайвих проблем – дотримуйтесь трьох простих речей: оберіть правильну групу і перевірте, чи маєте право здавати; обов’язково зареєструйте КВЕД 68.20. І найголовніше – уважно перевіряйте, кому саме ви здаєте приміщення. 

Що робити, якщо немає зареєстрованого КВЕД 68.20? Чи означає це повну заборону на здачу нерухомості в оренду?

Насправді, ситуація трохи гнучкіша, і податківці чітко це підтверджують. Якщо ви – власник нерухомості, але не ведете орендну діяльність як ФОП (тобто не маєте КВЕД 68.20), ви маєте повне право здавати майно в оренду просто як фізична особа. Це ваш вибір – чи реєструвати ФОП і працювати офіційно, чи здавати як звичайна людина. Реєстрація ФОП не є обов’язковою для здачі нерухомості.

Втім, якщо ви вже маєте ФОП із зареєстрованим КВЕД 68.20, ситуація змінюється. Податківці підкреслюють: у такому випадку ви не можете одночасно здавати нерухомість як фізособа. Щоб перейти на здачу нерухомості поза межами підприємницької діяльності, потрібно спершу видалити цей КВЕД із реєстру. Інакше податкові органи можуть розглядати всю орендну діяльність як бізнес і нараховувати відповідні податки.

Щодо земельних ділянок – тут діє спеціальний «земельний виняток», підтверджений офіційними консультаціями, який стосується саме сільськогосподарських земель. Для інших видів нерухомості ситуація суворіша. Тому якщо маєте сумніви щодо статусу оренди житлової чи комерційної нерухомості – рекомендуємо звернутися за консультацією.

Крім того, ФОП не є власником майна – він лише розпорядник. Власник – це ви, як фізична особа. І саме фізособа зобов’язана платити податок на нерухоме майно за кожен квадратний метр понад встановлені пільги – 60 м² для квартир і 120 м² для будинків. Якщо податкова з’ясує, що ви використовуєте нерухомість у бізнесі, вас можуть позбавити пільги. На практиці це трапляється нечасто, але варто про це пам’ятати.

Також не забудьте подати форму 20 ОПП – це ваш сигнал податковій, що ви здаєте конкретне майно в оренду і отримуєте з цього прибуток. Цю форму подають один раз після реєстрації права власності на об’єкт. Якщо потім продасте нерухомість або знімете її з оренди, форму також потрібно оновити.

Чи може ФОП на другій групі здавати орендовані приміщення у суборенду?

Дуже часто зустрічаємо міф на просторах інтернету, що нібито ФОП на другій групі не може здавати орендовані приміщення в суборенду. Але це не так! ДПС пояснювала, що ФОП другої групи має повне право здавати приміщення в суборенду – і єдинникам, і звичайним людям – в межах дозволеного ліміту площ. Водночас, зверніть увагу – за статтею 291.4 Податкового кодексу, ФОП на першій і другій групі не можуть надавати посередницькі послуги з купівлі-продажу, оренди чи оцінки нерухомості. Тобто, якщо ви плануєте бути ріелтором або посередником – це вже справа для третьої групи. 

Касовий апарат і здача в оренду

Також памʼятайте про касовий апарат. Зараз податкова дуже любить перевіряти його наявність, особливо якщо вам платять готівкою або карткою, адже потрібно видавати фіскальний чек. Проте якщо гроші надходять напряму на IBAN, касовий апарат не потрібен. 

Здача в оренду фізособа

Взагалі, ви маєте право здавати нерухомість і без статусу ФОП – просто як фізособа. І податківці це не заперечують. Вони наголошують: це ваш вибір – або працювати через ФОП, або без нього. Але зверніть увагу: якщо у вас є ФОП з КВЕД 68.20, який офіційно здає майно в оренду, одночасно здавати нерухомість як фізособа не можна. Потрібно спочатку виключити КВЕД зі свого ФОП.

Що це дає? Якщо ви здаєте майно як фізична особа, ваш дохід від оренди не вважається підприємницьким. Податок із цього доходу нараховується за правилами фізичних осіб: Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – 18% та Військовий збір – 5%. Важливо, що податковим агентом у цьому випадку є орендар, який утримує і перераховує ці податки. Якщо орендар – фізична особа без статусу підприємця, орендодавець самостійно декларує дохід у річній податковій декларації. 

І пам’ятайте: оподаткування доходу фізособи від оренди суттєво відрізняється від оподаткування ФОП на єдиному податку, де ставка фіксована або відсоткова і, як правило, нижча.

Здача в оренду: частина як ФОП, а частина як фізособа

Коли ваш орендний бізнес починає рости, а ви хочете масштабуватися – здавати більше площі і водночас не переплачувати податки – важливо не намагатися “розділити” свої об’єкти між ФОП і фізособою. Податкова це чітко забороняє. Якщо спробувати частину майна здавати як ФОП, а частину як фізична особа, можна втратити статус платника єдиного податку. Тоді доведеться здавати все вже тільки як фізособа – і платити 18% податку на дохід плюс 5% військового збору з усієї суми оренди.

Але є й інший варіант, якщо масштабуєте бізнес по-справжньому. Частину нерухомості можна здавати як ФОП, а іншу – вже як юридична особа на спрощеній системі оподаткування. Особливо зручно це на 3-й групі, бо тут немає обмежень по площі, а є лише ліміт по річному доходу.

Якщо ж здаєте все як фізична особа, далі є два сценарії. Перший – орендарем виступає інша фізична особа. Тоді ви самі подаєте річну декларацію й платите 18% податку та ,5% військового збору. А другий випадок – це якщо ваш орендар ФОП або юридична особа. Тоді вони стають вашими податковими агентами: самі утримують і перераховують податки з ваших виплат, подають звіт 4ДФ, а ви отримуєте вже “чисту” суму на рахунок.

Якщо не хочете раптово перейти на загальну систему і отримати “сюрпризи” від податкової, не варто експериментувати з різними схемами розподілу майна. Краще проконсультуватись із бухгалтером і обрати оптимальний формат співпраці ще на старті масштабування.

Комунальні послуги та оренда

І, повертаючись до ФОПів, нагадуємо про нюанс із сплатою комунальних. Часто орендодавці дають орендарям електрогенератори та хочуть брати окрему оплату за електроенергію. Але електроенергія – це підакцизний товар, і це може призвести до втрати спрощенки. Найпростіший і безпечний варіант – включати всі комунальні послуги у загальну ціну оренди, щоб уникнути ризиків. А якщо вам потрібні деталі, що писати у призначенні платежу, можете вже переглянути наше відео на каналі.

Гарантійний внесок і оренда

І наостанок нагадуємо про ще один момент – гарантійний внесок. Його орендарі платять для підтвердження намірів. Податківці вважають його доходом ФОПа у момент отримання і не дозволяють зменшувати доходи, якщо внесок повернуть. Тому краще прописувати, що внесок, наприклад, йде як оплата за останній місяць оренди. 

І не ведіться на схеми з мінімальною символічною орендною платою – податкова має методики мінімальних цін і при перевірці донарахує вам до мінімуму. Тож краще вказувати реальну ринкову вартість, щоб не мати проблем. 

Корисне відео

Play

Висновок

Здача нерухомості в оренду – це зручний інструмент для пасивного доходу, але лише за умови правильного юридичного та податкового оформлення.
Підсумуємо головне:

• ФОП 1 групи здавати в оренду не може.
  
• ФОП 2 групи – тільки фізособам та єдинникам (1-3 група).
  
• ФОП 3 групи та загальна система – можуть здавати будь-кому.
  
• Обов’язково потрібен КВЕД 68.20 – інакше оренду як ФОП вести не можна.
  
• Якщо здаєте як фізособа – стежте за ставками 18% ПДФО + 5% військовий збір.
  
• Не намагайтесь “розділити” об’єкти між ФОП і фізособою – це ризик втратити спрощенку.
  
• Сплата комуналки, гарантійні внески, форма 20-ОПП – усі ці деталі мають значення.
  

Оренда – це не тільки про квадратні метри, це про грамотне планування та дотримання податкових правил. Щоб уникнути штрафів і неприємностей, краще один раз звернутись до фахівця і розібратися. Є питання? Поставте їх нам!